อาคารเก่าทั่วเอเชียแปซิฟิกอาจเสียโอกาสทางธุรกิจรวมกว่า 40,000 ล้านดอลลาร์

ผลการศึกษาจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เผยว่า นักลงทุนและเจ้าของอาคารจำนวนมากในเอเชียแปซิฟิกกำลังเสียโอกาสในการสร้างรายได้และการลดต้นทุน เนื่องจากอาคารเสื่อมสภาพหรือล้าสมัย ทั้งนี้ พบว่า ราวครึ่งหนึ่งของอาคารต่างๆ ที่มีอยู่ในหัวเมืองหลักของเอเชียแปซิฟิกมีอายุมากกว่า 20 ปีขึ้นไป โดยเจแอลแอลประเมินว่าโอกาสที่กำลังสูญเสียไปสำหรับอาคารที่เก่าหรือตกยุคทั่วภูมิภาค อาจมีมูลค่าสูงกว่า 40,000 ล้านดอลลาร์

รายงานการวิจัยจากเจแอลแอลที่มีชื่อว่า ‘Unlocking Value in Real Estate (ปลดล็อคคุณค่าในอสังหาริมทรัพย์) ระบุว่า อาคารประเภทต่างๆ ที่ขาดการดูแลปรับปรุงยกระดับ ไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม คอนโดมิเนียม ตลอดรวมไปจนอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ กำลังสูญเสียความสามารถในการแข่งขันในอัตราที่เร็วขึ้น เนื่องจากพฤติกรรมและความต้องการของผู้คนหรือบริษัท/องค์กรต่างๆ ที่ใช้ประโยชน์จากอาคารหรืออสังหาริมทรัพย์กำลังเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็ว

การศึกษาเชิงเปรียบเทียบ พบว่าอาคารเก่าและล้าสมัยจะมีค่าเช่าต่ำกว่าอาคารที่ยังไม่ตกยุคและมีการบริหารจัดการที่ดีอยู่ระหว่าง 10%-40% ซึ่งความแตกต่างนี้ จะชัดเจนมากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อมีอาคารใหม่ๆ สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นตามมาหลังโควิด

ไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “หากใช้ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ เป็นกรณีศึกษา จะพบว่า อาคารสำนักงานที่มีทั้งหมดในปัจจุบัน เกือบ 3 ใน 4 เป็นอาคารมีอายุมากกว่า 20 ปี ดังนั้น คาดว่า กรุงเทพฯ จะเป็นเมืองหลักหนึ่งในเอเชียแปซิฟิกที่จะกิจกรรมการปรับปรุงยกระดับอาคารให้เห็นเพิ่มมากขึ้นในไม่ช้า”

“จากการสำรวจความเห็นกลุ่มบริษัทผู้เช่าเมื่อเร็วๆ นี้ พบว่า ประมาณ 90% ที่เราสอบถามความคิดเห็น มีแผนที่จะสร้างวิถีใหม่ของการทำงานเมื่อถึงรอบการเช่าหรือทำออฟฟิศใหม่ครั้งต่อไป เพื่อให้สอดรับกับความต้องการของพนักงานที่ปรับเปลี่ยนไปจากวิกฤติการณ์โควิด ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า บริษัทต่างๆ จะให้ความสนใจต่ออาคารที่มีความทันสมัยมากขึ้นในการเช่าหรือย้ายออฟฟิศครั้งต่อไป”

“อย่างไรก็ดี การแข่งขันแย่งชิงผู้เช่าในตลาดอาคารสำนักงานจะยังคงดำเนินต่อไปทั้งในหมู่เจ้าของอาคารเก่าและอาคารสร้างเสร็จใหม่ และจะทวีความรุนแรงมากขึ้นไปอีกเนื่องจากกรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานที่จะสร้างเสร็จเพิ่มระหว่างปีนี้ถึงปี 2569 คิดเป็นพื้นที่ใหม่เพิ่มขึ้นรวมอีกรวมกว่า 2.3 ล้านตารางเมตร และที่สำคัญคือ อาคารใหม่เหล่านี้ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารคุณภาพเกรดเอ” นายแกลนซีกล่าว

นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยการอาวุโสฝ่ายบริหารจัดการอาคารและทรัพย์สิน เจแอลแอล กล่าวว่า “อาคารที่มีอายุมาก โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ในทำเลด้อยและขาดการบริหารจัดการที่ดี จะสูญเสียความสามารถในการแข่งขันเร็วขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หากไม่มีการปรับปรุงยกระดับอาคาร นอกจากนี้ ระบบด้านพลังงานและการบำรุงรักษาในอาคารเก่ามักด้อยประสิทธิภาพกว่า ซึ่งทั้งหมดเป็นปัจจัยที่จะเร่งให้เจ้าของอาคารหรือนักลงทุนในอาคารเก่าต้องเริ่มพิจารณาการออกแบบปรับปรุงอาคาร”

โควิด-19 ได้ทำให้ปัจจัยต่างๆ ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงความคาดหวังของผู้เช่าหรือใช้อาคารเปลี่ยนไป โดยหลายๆ อาคารที่มีอยู่เดิมในขณะนี้ ไม่สามารถสร้างมูลค่าให้กับเจ้าของได้มากไม่เท่าช่วงก่อนเกิดวกฤติการณ์โรคระบาด ดังนั้น เพื่อให้อาคารยังคงเป็นที่ต้องการและตอบโจทย์ผู้เช่าได้ เจ้าของอาคารหรือนักลงทุนจะตระหนักมากขึ้นถึงความจำเป็นในการปรับปรุงยกระดับอาคารในหลากหลายมิติ ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงแบบของอาคาร การอัพเกรดใหญ่ ไปจนถึงการปรับเปลี่ยนอาคารให้สอดรับกับกลุ่มเป้าหมายการตลาดใหม่ หรือการเปลี่ยนประเภทประโยชน์การใช้

นอกจากนี้ การให้ความสำคัญมากขึ้นในประเด็นของพลานามัย สุขภาวะ ประสบการณ์ที่ดีของผู้ใช้อาคาร ความยั่งยืนด้านสังคม-สิ่งแวดล้อม และเทคโนโลยี ยังเป็นปัจจัยอีกกลุ่มหนึ่งที่เร่งจะให้เจ้าของอาคารประเภทต่างๆ ในเอเชียแปซิฟิกมีแนวโน้มมากขึ้นที่จะปรับปรุงยกระดับอาคาร

• อาคารสำนักงาน – ออฟฟิศสมัยใหม่ควรสามารถรองรับวิถีใหม่ของการทำงาน ซึ่งเน้นการให้ความปลอดภัยในด้านสุขอนามัย การมีพื้นที่ทำงานที่มีความยืดหยุ่นสอดรับกับการทำงานหลากหลายรูปแบบ และมีสิ่งอำนวยความสะดวกด้านสุขภาพ
  
• ศูนย์การค้า – ต้องสามารถปรับตัวได้อย่างรวดเร็วให้สอดรับกับการเติบโตอย่างรวดเร็วของอีคอมเมอร์ส ซึ่งรวมถึงการปรับขนาดและการใช้พื้นที่ นอกจากนี้ สัดส่วนของสินค้าบริการมีการเปลี่ยนแปลงด้วยเช่นกัน โดยศูนย์การค้ามีบริการร้านอาหาร-เครื่องดื่มเพิ่มมากขึ้น รวมไปจนถึงบริการต่างๆ ที่ให้ประสบการณ์ที่ผู้บริโภคไม่สามารถซื้อหาได้ทางออนไลน์
• อสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์ – โกดังและศูนย์จัดเก็บ/กระจายสินค้า กำลังเกิดการพลิกโฉมให้สามารถรองรับความต้องการบริษัทบริการจัดส่งสินค้าด่วน การใช้เทคโนโลยีหุ่นยนต์และเทคโนโลยีอัตโนมัติ และการให้ความสำคัญเพิ่มขึ้นด้านความยั่งยืนทางสังคม-สิ่งแวดล้อม
• โรงแรม – มีโรงแรมเก่าจำนวนหนึ่งที่มีการเปลี่ยนประเภทการใช้ประโยชน์ไปเป็นโคลิฟวิ่ง (ที่พักร่วม) และเซอร์วิสอพาร์ตเม้นต์ ในขณะที่อีกหลายโรงแรมถูกเร่งให้การนำนวัตกรรมทางเทคโนโลยีใหม่ๆ เข้ามาใช้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของการดำเนินกิจการ
• ที่พักอาศัย – หลายเมืองของเอเชียแปซิฟิกมีโอกาสมากขึ้นสำหรับการพัฒนาโครงการโคลิฟวิ่ง ที่พักผู้สูงวัย ที่พักนักเรียนนักศึกษา รวมถึงโครงการมิกซ์ยูสที่ตอบรับเทรนด์การทำงานที่บ้านและเทรนด์ด้านไลฟ์สไตล์อื่นๆ

ประเด็นความท้าทายสำคัญสำหรับนักลงทุนและเจ้าของอาคารในขณะนี้ คือการตัดสินใจว่า ควรจะเลือกใช้กลยุทธ์ใดในการปรับปรุงยกระดับอาคารให้สามารถได้รับผลตอบแทนสูงสุด เจแอลแอลเชื่อว่า การพยายามอิงตามแนวโน้มตลาดในระยะยาว การติดตามผลกระทบจากการเกิดนวัตกรรมและเทคโนโลยีใหม่ๆ การใช้ข้อมูล การเปรียบเทียบ และการวิเคราะห์ จะช่วยให้สามารถระบุได้ว่า กลยุทธ์ใดที่จะให้ผลตอบแทนได้สูงสุดจากการปรับปรุงยกระดับอาคาร ซึ่งจะช่วยให้อาคารมีผลประกอบการและมูลค่าที่สูงขึ้น

ดาวนโหลดรายงานฉบับเต็มได้ที่นี่