ภาครัฐฯ เตรียมมาตรการคุ้มครองผู้เช่าที่อยู่อาศัย

มีนาคม 27, 2561

กรุงเทพฯ 27 มีนาคม 2561 - ตามประกาศในราชกิจจานุเบกษาลงวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 การให้เช่าที่อยู่อาศัยจะกลายเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญานับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคมศกนี้ กฎระเบียบใหม่ดังกล่าว มีวัตถุประสงค์หลักเพื่อป้องกันผู้เช่าที่อยู่อาศัยจากเงื่อนไขสัญญาเช่าที่ไม่เป็นธรรม แต่ในขณะเดียวกัน ผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นผู้ประกอบการอพาร์ตเม้นท์ รวมไปจนถึงผู้ที่ซื้อคอนโดมิเนียม/บ้าน เพื่อปล่อยเช่า มีความกังวลว่า การจัดการผู้เช่าที่ด้อยคุณภาพอาจทำได้ยากขึ้น ในขณะที่บริษัทพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกังวลว่า จะส่งผลให้มีผู้สนใจซื้อคอนโดน้อยลงหรือไม่ บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล ได้วิเคราะห์ประเด็นสำคัญๆ ที่มีการกล่าวถึงกันมากในหมู่ผู้ให้เช่า และตัวแทนปล่อยเช่าที่อยู่อาศัย ตลอดรวมถึงผู้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม

นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการธุรกิจที่อยู่อาศัย เจแอลแอล กล่าวว่า "ก่อนอื่นต้องเข้าใจว่า กฎระเบียบใหม่ดังกล่าว มีผลบังคับใช้กับผู้ที่ให้เช่าที่อยู่อาศัยจำนวนตั้งแต่ 5 หน่วยขึ้นไปให้แก่บุคคลธรรมดา ไม่ว่าหน่วยที่อยู่อาศัยดังกล่าว จะอยู่ในอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคารรวมกัน ซึ่งที่อยู่อาศัยในที่นี้หมายถึง ห้องพัก บ้าน คอนโดมิเนียม อพาร์ตเม้นท์ หรือสถานที่พักอาศัยประเภทอื่นๆ แต่ไม่รวมถึงหอพักและโรงแรมซึ่งมีกฎหมายควบคุมต่างหาก"

ในบรรดากฎระเบียบต่างๆ มี 3 ประเด็นที่มีการถกเถียงกันอย่างกว้างขวาง ดังนี้

- ผู้ให้เช่าไม่สามารถเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้เกินกว่าหนึ่งเดือน และเงินประกันมูลค่าเกินกว่าค่าเช่าหนึ่งเดือน

ค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน เป็นหลักประกันเบื้องต้นที่ผู้ให้เช่าสามารถถือไว้เผื่อกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า สร้างความเสียหายให้กับทรัพย์สินหรือสิ่งของเครื่องใช้ที่ผู้ให้เช่าจัดสรรไว้ให้ หรือไม่ชำระค่าสาธารณูปโภค ซึ่งโดยทั่วไปในขณะนี้ ผู้ให้เช่าจะเรียกค่าเช่าล่วงหน้าสองเดือน และเงินประกันเท่ากับค่าเช่าหนึ่งเดือน

"ค่าเช่าล่วงหน้าหนึ่งเดือน จะสามารถสร้างหลักประกันได้ว่า ผู้เช่าจะไม่สามารถลักลอบย้ายออกไปโดยยังไม่ชำระค่าเช่าเดือนสุดท้ายเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง อย่างไรก็ดี มีบางกรณีที่ผู้เช่าค้างค่าเช่ามากกว่าหนึ่งเดือนหรือที่แย่กว่านั้นคือ มีบางกรณีที่นอกจากผู้เช่าจะไม่สามารถจ่ายค่าเช่าเดือนสุดท้ายแล้ว ยังไม่ย้ายออกทันทีหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดด้วย ดังนั้น การกำหนดให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกินหนึ่งเดือน จึงเป็นความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้ให้เช่า" นายบัณฑูรกล่าว

- ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้ให้เช่ารับทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน

การกำหนดสิทธิของผู้เช่าอย่างชัดเจนในประเด็นนี้ จะช่วยสร้างความกระจ่างให้กับผู้ให้เช่า เนื่องจากมีผู้ให้เช่าบางรายที่เข้าใจผิดว่า ผู้เช่าไม่สามารถบอกเลิกสัญญาก่อนสิ้นสุดอายุสัญญาเช่าได้ ดังนั้นจึงริบเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกัน กรณีที่ผู้เช่าย้ายออกก่อนสัญญาหมดอายุ

- ผู้ให้เช่าไม่สามารถกําหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่าได้

นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยกรฝ่ายบริหารจัดการอาคาร เจแอลแอล กล่าวว่า "ข้อกำหนดนี้ น่าจะเป็นหนึ่งในหลายๆ ข้อที่สร้างความพอใจให้กับผู้เช่ามากที่สุด โดยเฉพาะกรณีของอพาร์ตเม้นท์ให้เช่า ที่มีผู้ประกอบการหลายรายกำหนดอัตราสาธารณูปโภคขึ้นเอง ซึ่งอัตราที่เรียกเก็บแตกต่างกันไป"

"สำหรับคอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ การกำหนดค่าสาธารณูปโภคจะเป็นไปตามความเห็นชอบร่วมกันระหว่างเจ้าของร่วมและคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ยกเว้นบางโครงการที่การไฟฟ้าฯ หรือการประปาฯ เป็นผู้ติดตั้งมิเตอร์ไฟหรือมิเตอร์น้ำให้กับเจ้าของร่วมและเรียกเก็บค่าบริการโดยตรงจากเจ้าของร่วม กฎระเบียบใหม่นี้ จะช่วยทำให้การเรียกเก็บค่าสาธารณูปโภคมีความโปร่งใสต่อผู้เช่ามากขึ้น"

ผลกระทบต่ออสังหาริมทรัพย์

กฎหมายใหม่นี้ จะเพิ่มความคุ้มครองให้กับผู้เช่าที่อยู่อาศัยมากขึ้น ซึ่งคาดว่าจะช่วยสร้างความมั่นใจอันจะมีส่วนทำให้ผู้เช่าสามารถตัดสินใจเช่าได้เร็วขึ้น ในขณะเดียวกัน ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าจะได้ประโยชน์จากความโปร่งใสในกระบวนการกำหนดเงื่อนไขการเช่าที่มีแนวทางชัดเจนขึ้น

นายบัณฑูรเชื่อว่า ในระยะแรก กฎหมายใหม่นี้อาจทำให้ผู้ที่สนใจซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า มีความกังวลอยู่บ้าง แต่เชื่อว่าจะไม่ส่งผลกระทบระยะยาว เนื่องจากผู้ซื้อจะสามารถเรียนรู้และทำความเข้าใจได้ ในทางกลับกัน คาดว่า เมื่อมีความเข้าใจ นักลงทุนจะมีความเชื่อมั่นมากขึ้น เนื่องจากมีแนวทางที่ชัดเจนมากขึ้นเกี่ยวกับการกำหนดเงื่อนไขสัญญาเช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า

"อย่างไรก็ดี จากการที่ผู้ให้เช่าอาจไม่สามารถกำหนดเงื่อนไขที่จะช่วยป้องกันความเสี่ยงของตนเองได้มากเท่ากับที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน เชื่อว่า ผู้ให้เช่าจะมีความระมัดระวังมากขึ้นในการคัดกรองผู้เช่าตลอดรวมจนถึงนายหน้าที่แนะนำผู้เช่ามาให้" นายบัณฑูรกล่าว

ในด้านของงานบริหารจัดการอาคาร นายนอร์วิลล์ให้ความเห็นว่า "นิติบุคคลอาคารชุดและฝ่ายบริหารอาคารจำเป็นที่จะต้องทำความเข้าใจกับกฎหมายใหม่ที่จะประกาศใช้นี้ โดยเฉพาะฝ่ายบริหารอาคารซึ่งมักเป็นด่านแรกที่เจ้าของร่วมในคอนโดมิเนียม รวมถึงผู้เช่า เข้าติดต่อสอบถาม แม้ทั้งนิติบุคคลอาคารชุดและฝ่ายบริหารอาคารจะไม่มีหน้าที่รับผิดชอบในการทำสัญญาเช่าระหว่างเจ้าของร่วมกับผู้เช่า ทั้งนี้ ในกรณีที่ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่า ต้องการกำหนดเงื่อนไขการเช่าอื่นใดที่กฎหมายใหม่อาจไม่ได้ให้แนวทางไว้ การปรึกษาขอคำปรึกษาจากบริษัทที่ปรึกษาด้านกฎหมายที่เชื่อถือได้ นับเป็นสิ่งที่พึงกระทำ"

"นอกจากนี้ การปฏิบัติตามกฎระเบียบต่างๆ ของอาคารชุดอย่างเคร่งครัด เป็นอีกวิธีหนึ่งที่จะช่วยป้องกันความขัดแย้งระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ดังนั้น ก่อนร่วมกันลงนามในสัญญาเช่า ทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า ควรต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับกฎระเบียบต่างๆ ของอาคารชุดด้วย" นายนอร์วิลล์กล่าวเพิ่มเติม

ราชกิจจานุเบกษา ประกาศให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา สามารถดาวน์โหลดได้ที่ http://www.ratchakitcha.soc.go.th/DATA/PDF/2561/E/035/12.PDF

เกี่ยวกับเจแอลแอล

เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขา 300 แห่งทั่วโลก สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเจ็ดปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2560 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey 2017)


เกี่ยวกับ JLL

JLL จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก เป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำของโลกในธุรกิจบริการที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และบริหารการลงทุน วิสัยทัศน์ของเราคือการสร้างจินตนาการใหม่ให้กับโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ สร้างโอกาสที่ดี และมีส่วนร่วมในการสรรค์สร้างอสังหาริมทรัพย์อันน่าอัศจรรย์ให้เป็นพื้นที่ที่ผู้คนสามารถสานความใฝ่ฝันให้เป็นจริง ซึ่งตามวิสัยทัศน์ที่นี้ เรามุ่งมั่นที่จะสร้างวันพรุ่งนี้ที่ดีกว่าให้กับลูกค้า พนักงานและชุมชนของเรา JLL เป็นหนึ่งใน 500 บริษัทที่ที่มีสำนักงานใหญ่ในสหรัฐอเมริกาที่มีรายได้สูงสุดตามการจัดอันดับโดยนิตยสารฟอร์จูน โดยในปีที่ผ่านมา มีรายได้ทั่วโลกรวมทั้งสิ้น 1.63 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ดำเนินธุรกิจในกว่า 80 ประเทศและมีพนักงานทั่วโลกรวมจำนวนทั้งสิ้นกว่า 91,000 คน (ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562) JLL เป็นชื่อแบรนด์และเครื่องหมายการค้าของบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (Jones Lang LaSalle Incorporated) ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.com

เกี่ยวกับ JLL ประเทศไทย

สำหรับในประเทศไทย JLL เริ่มดำเนินธุรกิจในปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรรายใหญ่ที่สุดในประเทศ ด้วยพนักงาน 1,600 คน มีอสังหาริมทรัพย์และสถานประกอบการภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 5 ล้านตารางเมตร JLL ได้รับการคัดเลือกให้เป็นผู้ชนะรางวัลระดับห้าดาวในสาขาที่ปรึกษาและตัวแทนซื้อขายให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ดีที่สุดในประเทศไทย จากการประกาศรางวัล International Property Awards Asia Pacific 2019/2020 นอกจากนี้ ผลการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์โดยยูโรมันนีประจำปี 2561 JLL ได้รับการโหวตให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเป็นปีที่ 8 และยังได้รับคะแนนโหวตสูงสุดในสาขาบริการตัวแทนซื้อขายให้เช่า บริการงานวิจัย และบริการประเมินราคาทรัพย์สิน ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.co.th

 

ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม ? ติดต่อทีมงานของเรา