คาดเอกชนนำที่ดินทำเลชั้นดีในกรุงเทพฯ ออกเสนอให้เช่าระยะยาวมากขึ้น

บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล คาดว่า จะมีเจ้าของที่ดินในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ นำที่ดินออกมาเสนอให้เช่าระยะยาวเพิ่มขึ้น หลังจากที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากแสดงความต้องการเช่าสูงสำหรับที่ดินในทำเลศูนย์กลางธุรกิจเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงธุรกิจที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียม

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า "การให้เช่าที่ดินระยะยาว เป็นกลยุทธ์ที่ดีสำหรับเจ้าของที่ดินที่ต้องการแปลงอสังหาริมทรัพย์ของตนให้เป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ให้อย่างสม่ำเสมอในระยะยาว อีกทั้งยังไม่ต้องรับความเสี่ยงจากการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาเอง"

"ในฝั่งของผู้เช่า การเช่าที่ดินระยะยาวเป็นกลยุทธ์ที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ให้ความสนใจมากขึ้น โดยเฉพาะบริษัทพัฒนาคอนโดมิเนียมชั้นนำที่กำลังต้องการกระจายการลงทุนไปพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เชิงธุรกิจประเภทอื่นๆ"

สอดคล้องกับความเห็นของนายไมค์ แบทเชเลอร์ ซีอีโอภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการลงทุนด้านโรงแรมของเจแอลแอลซึ่งระบุว่า ราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทำให้การซื้อที่ดินในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ในรูปของค่าเช่า มีความคุ้มค่าการลงทุนลดลงเรื่อยๆ ซึ่งเป็นเหตุผลที่อธิบายว่า เหตุใดจึงมีการเช่าที่ดินระยะยาวมากขึ้นในหมู่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการลงทุนสร้างโรงแรม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า ตลอดไปจนถึงโครงการมิกซ์ยูสในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ

"การจ่ายค่าเช่าระยะยาวยังหมายความว่า ผู้พัฒนาโครงการไม่จำเป็นต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่ในการซื้อ ดังนั้น บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายจึงมองว่า การเช่าเป็นกลยุทธ์ที่ดีกว่าสำหรับการบริหารจัดการกระแสเงินหมุนเวียน เพราะสามารถใช้เงินทุนที่มีหรือที่ระดมมาไปลงทุนกับการก่อสร้างเป็นหลัก" นายแบทเชเลอร์กล่าว

ในขณะนี้ มีที่ดินเอกชนจำนวนหนึ่งที่กำลังเสนอให้เช่าระยะยาวในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ซึ่งในที่นี้หมายรวมถึงที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสามารถรื้อถอนเพื่อพัฒนาโครงการใหม่ อาทิ ที่ดินในถนนสุขุมวิทซอย 6 ใจกลางย่านนานา เสนอให้เช่าระยะยาว 30 ปี พร้อมใบอนุญาตสำหรับการสร้างโรงแรมขนาดกลาง อีกแปลงเป็นที่ดินในย่านอโศก ซึ่งมีศักยภาพในการสร้างโรงแรมที่เป็นอาคารสูงพื้นที่อาคารรวมสูงสุดได้ถึง 16,000 ตารางเมตร ซึ่งเจแอลแอลทำหน้าที่เป็นตัวแทนในการปล่อยเช่าที่ดินทั้งสองแปลงนี้

ล่าสุด เจแอลแอลยังได้รับมอบหมายให้เป็นตัวแทนจัดหาผู้เช่าให้กับที่ดินบนถนนพญาไทขนาดเนื้อที่ 2 ไร่ ซึ่งมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานหรือโรงแรม อายุสัญญาเช่า 50 ปี โดยเป็นการเสนอให้เช่าโดยเปิดให้ผู้สนใจยื่นซองเสนอค่าเช่าภายในเดือนธันวาคมศกนี้

อีกปัจจัยหนึ่งที่ช่วยกระตุ้นให้เจ้าของนำที่ดินทำเลชั้นดีออกมาเสนอเช่ามากขึ้น คือความสำเร็จของเจ้าของรายอื่นๆ ที่นำที่ดินออกมาเสนอให้เช่าในช่วงก่อนหน้านี้ โดยธุรกรรมการเช่าที่ดินเอกชนระยะยาวรายการใหญ่ที่สุดในช่วงสามปีที่ผ่านมา เกิดขึ้นในปี 2559 ได้แก่ การเช่าที่ดินขนาด 6 ไร่บนถนนสีลม ซึ่งบริษัทนายณ์ เอสเตทได้จับมือกับกลุ่มไมเนอร์เช่าที่ดินแปลงดังกล่าวด้วยอายุสัญญาเช่า 50 ปี เพื่อพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอ และอีกแปลงเป็นที่ดินขนาดใกล้เคียงกันตั้งบนถนนเพลินจิตซึ่งไรมอน แลนด์เป็นผู้เช่าด้วยอายุสัญญา 30 ปี เพื่อพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอเช่นกัน ซึ่งที่ดินทั้งสองแปลงดังกล่าวมีเจแอลแอลเป็นตัวแทนเจ้าของในการจัดหาผู้เช่า

แปลงที่ดินบนถนนเพลินจิตซึ่งไรมอน แลนด์เช่าจากเอกชนในปี 2559 ปัจจุบันกำลังก่อสร้างอาคารสำนักงานเกรดเอ

นางสุพินท์กล่าวว่า "ในช่วงไม่กี่สิบปีที่ผ่านมา การปล่อยเช่าที่ดินระยะยาวในทำเลชั้นดีของกรุงเทพฯ อาจเรียกได้ว่าถูกผูกขาดโดยหน่วยงานราชการหรือรัฐวิสาหกิจที่เป็นเจ้าของที่ดิน อาทิ สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ การรถไฟแห่งประเทศไทย และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย แม้ว่าแนวโน้มนี้จะยังดำเนินต่อไป แต่การมีเอกชนนำที่ดินในทำเลชั้นดีออกมาปล่อยเช่ามากขึ้น จะหมายถึงโอกาสที่เพิ่มขึ้นสำหรับผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์"

เจแอลแอลระบุว่า โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่เปิดตัวขึ้นในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ล้วนตั้งอยู่บนที่ดินของภาครัฐฯ อาทิ โครงการวัน แบงคอก พัฒนาโครงการโดยทีซีซี แอสเซ็ท และเฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้บนที่ดิน 104 ไร่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ โครงการเดอะ ปาร์คโดยทีซีซี แอสเซ็ท บนที่ดิน 24 ไร่ที่เช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์เช่นกัน และโครงการสามย่านมิตร์ทาวน์โดยแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ (โกลเด้นแลนด์) บนที่ดินกว่า 13 ไร่ซึ่งเช่าจากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ล่าสุดในปีที่ผ่านมา กลุ่มดุสิตธานีได้ต่อสัญญาเช่า 30 ปีจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์สำหรับแปลงที่ดินที่เป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานีในปัจจุบัน พร้อมประกาศการร่วมเป็นหุ้นส่วนกับกลุ่มเซ็นทรัลในการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินขนาด 24 ไร่แปลงดังกล่าว  ซึ่งโรงแรมดุสิตธานีจะถูกปิดปรับปรุงและกลายเป็นส่วนหนึ่งของโครงการ