การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตมีแนวโน้มเป็นโครงการมิกซ์ยูสมากขึ้น

โครงการแบบประสมตอบโจทย์ต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้นและวงจรการขึ้นลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทที่ไม่เท่ากัน

มีนาคม 05, 2561

กรุงเทพฯ 13 มีนาคม 2561 - การแข่งขันที่รุนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์บางประเภท และต้นทุนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากตามราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้มีความเป็นไปได้น้อยลงที่การพัฒนาอาคารสูงที่มีประโยชน์การใช้ประเภทเดียว จะสามารถทำการตลาดได้ง่ายและให้ผลตอบแทนในระดับที่น่าพอใจในเวลาเดียวกัน ดังนั้น อสังหาริมทรัพย์แบบประสมหรือมิกซ์ยูส (mixed use) มีแนวโน้มที่จะกลายเป็นรูปแบบการพัฒนาโครงการที่ได้รับความนิยมมากขึ้น ทั้งสำหรับโครงการคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ และอาคารเดี่ยว

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า "การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แบบประสมไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับกรุงเทพฯ โดยขณะนี้ มีอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่มีการใช้ประโยชน์หลายประเภทรวมอยู่ในโครงการเดียวกัน ไม่ว่าจะเป็นสำนักงาน ศูนย์การค้า ห้องชุดพักอาศัย ตลอดไปจนถึงโรงแรม นอกจากนี้ ยังมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่อีกหลายโครงการที่กำลังอยู่ในระหว่างการก่อสร้างขณะนี้ อาทิ วัน แบงค็อก, ดิ ไอคอนสยาม, เดอะ ปาร์ค (The PARQ), สามย่าน มิตรทาวน์ และสิงห์ คอมเพล็กซ์ เป็นต้น"

ข้อได้เปรียบสำคัญประการหนึ่งของการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส คือการจัดสรรให้องค์ประกอบต่างๆ ในโครงการประสานประโยชน์ร่วมกัน ช่วยให้ผู้พัฒนาโครงการสามารถใช้ทรัพยากรร่วมสำหรับทั้งโครงการ ลดต้นทุนการพัฒนาโครงการ และใช้ประโยชน์ในที่ดินได้เต็มศักยภาพมากที่สุด

นอกจากนี้ องค์ประกอบต่างๆ ที่มีการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกันในโครงการมิกซ์ยูส ยังเกื้อหนุนกันและกันอีกด้วย ตัวอย่างเช่น

•        ศูนย์การค้าหรือส่วนที่เป็นร้านค้าจะได้รับประโยชน์จากการได้ลูกค้าที่เป็นผู้อยู่อาศัยในโครงการ แขกที่มาพักในโรงแรม และพนักงานของบริษัทที่เปิดสำนักงาน

•        ผู้อยู่อาศัยจะได้รับความสะดวกจากศูนย์การค้า หรือการอยู่ใกล้กับสถานที่ทำงาน

•        อาคารสำนักงานจะมีศักยภาพมากขึ้นในการดึงดูดผู้เช่า เนื่องจากรายล้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งสำหรับบริษัทเองและพนักงาน

•        โรงแรมจะได้รับประโยชน์เพิ่มจากการใช้บริการห้องประชุม/สัมมนาโดยบริษัทผู้เช่าสำนักงาน ตลอดไปจนถึงการใช้บริการห้องพักโดยแขกของบริษัท

ทั้งหมดนี้ ยังสะท้อนให้เห็นด้วยว่า โครงการมิกซ์ยูสสามารถตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของสังคมเมืองที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกสบายมากยิ่งขึ้น

"โครงการมิกซ์ยูส ไม่ได้จำกัดเฉพาะแต่โครงการขนาดใหญ่ที่ประกอบด้วยอาคารหลายหลังที่มีประโยชน์การใช้แตกต่างกันเท่านั้น แต่ยังรวมถึงอาคารเดี่ยวที่ถูกแบ่งการใช้ประโยชน์มากกว่าหนึ่งประเภทขึ้นไป ซึ่งพบว่า การพัฒนาเป็นโครงการอาคารเดี่ยวแบบมิกซ์ยูสกำลังเป็นที่นิยมมากขึ้น" นางสุพินท์กล่าว

ในทำเลชั้นดีในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ยังพอมีแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาอาคารสูง แต่มักเป็นที่ดินแปลงมีขนาดไม่ใหญ่มากนักและสามารถรองรับอาคารได้เพียงอาคารเดียว เจแอลแอลประเมินว่า ในอีกไม่ช้าก็เร็ว ที่ดินเหล่านี้จะถูกขายหรือปล่อยเช่าระยะยาวให้กับผู้พัฒนาโครงการ ไม่ว่าจะเนื่องด้วยเจ้าของถูกจูงใจโดยราคาเสนอซื้อที่สูง หรือความกังวลเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ภาครัฐฯ มีแผนประกาศใช้ คาดว่า ที่ดินแปลงย่อมเหล่านี้ หากซื้อขาย ณ ปัจจุบัน จะมีราคาอยู่ที่ไม่ต่ำกว่าตารางวาละ 2 ล้านบาท โดยอ้างอิงจากที่ดินแปลงต่างๆ ในทำเลชั้นดีที่เพิ่งมีการซื้อขายไปในช่วงต้นปีนี้

นางสุพินท์กล่าวว่า "ด้วยราคาที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาท ประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่จะสามารถสร้างขึ้นบนที่ดินเหล่านี้ มีให้เลือกไม่มากนัก การพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรี อาจเป็นทางเลือกที่จะให้ผลตอบแทนการลงทุนที่น่าสนใจมากที่สุด แต่การแข่งขันมีแนวโน้มสูงขึ้นเนื่องจากมีผู้ประกอบการหันมาพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กลุ่มนี้มากขึ้น ในขณะที่การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรดเออาจมีการแข่งขันต่ำ แต่ผลตอบแทนที่ได้อาจไม่คุ้มค่าการลงทุน ด้วยต้นทุนที่ดินตารางวาละ 2 ล้านบาท ค่าเช่าที่จะสามารถให้ผลตอบแทนที่น่าดึงดูดใจ จะต้องมีระดับที่ประมาณ 2,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารเกรดเอในทำเลพรีเมี่ยมของกรุงเทพฯ ขณะนี้ เรียกค่าเช่าได้ที่ประมาณ 1,000-1,300 บาทต่อตารางเมตร"

"ในภาวะที่ราคาที่ดินยังคงพุ่งทะยานสูงขึ้น และนักลงทุนหรือผู้พัฒนาโครงการต้องการลดความเสี่ยงจากวงจรการขึ้นและลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ การพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสจึงเป็นทางเลือกหนึ่งที่คาดว่าจะได้รับความนิยมมากขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ดี การจะพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสให้ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืน จะต้องมีการกำหนดสัดส่วนรูปแบบการใช้ประโยชน์ประเภทต่างๆ ให้เหมาะสม นอกจากนี้ โครงการยังต้องมีการออกแบบที่จะเอื้อให้สามารถบริหารจัดการอาคารและพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างมีประสิทธิภาพด้วย" นางสุพินท์สรุป

เกี่ยวกับเจแอลแอล

เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขา 300 แห่งทั่วโลก สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเจ็ดปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2560 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey 2017​


เกี่ยวกับ JLL

JLL จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก เป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำของโลกในธุรกิจบริการที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และบริหารการลงทุน วิสัยทัศน์ของเราคือการสร้างจินตนาการใหม่ให้กับโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ สร้างโอกาสที่ดี และมีส่วนร่วมในการสรรค์สร้างอสังหาริมทรัพย์อันน่าอัศจรรย์ให้เป็นพื้นที่ที่ผู้คนสามารถสานความใฝ่ฝันให้เป็นจริง ซึ่งตามวิสัยทัศน์ที่นี้ เรามุ่งมั่นที่จะสร้างวันพรุ่งนี้ที่ดีกว่าให้กับลูกค้า พนักงานและชุมชนของเรา JLL เป็นหนึ่งใน 500 บริษัทที่ที่มีสำนักงานใหญ่ในสหรัฐอเมริกาที่มีรายได้สูงสุดตามการจัดอันดับโดยนิตยสารฟอร์จูน โดยในปีที่ผ่านมา มีรายได้ทั่วโลกรวมทั้งสิ้น 1.63 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ดำเนินธุรกิจในกว่า 80 ประเทศและมีพนักงานทั่วโลกรวมจำนวนทั้งสิ้นกว่า 91,000 คน (ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562) JLL เป็นชื่อแบรนด์และเครื่องหมายการค้าของบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (Jones Lang LaSalle Incorporated) ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.com

เกี่ยวกับ JLL ประเทศไทย

สำหรับในประเทศไทย JLL เริ่มดำเนินธุรกิจในปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรรายใหญ่ที่สุดในประเทศ ด้วยพนักงาน 1,600 คน มีอสังหาริมทรัพย์และสถานประกอบการภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 5 ล้านตารางเมตร JLL ได้รับการคัดเลือกให้เป็นผู้ชนะรางวัลระดับห้าดาวในสาขาที่ปรึกษาและตัวแทนซื้อขายให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ดีที่สุดในประเทศไทย จากการประกาศรางวัล International Property Awards Asia Pacific 2019/2020 นอกจากนี้ ผลการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์โดยยูโรมันนีประจำปี 2561 JLL ได้รับการโหวตให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเป็นปีที่ 8 และยังได้รับคะแนนโหวตสูงสุดในสาขาบริการตัวแทนซื้อขายให้เช่า บริการงานวิจัย และบริการประเมินราคาทรัพย์สิน ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.co.th

 

ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม ? ติดต่อทีมงานของเรา