ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมในไทยฟื้นตัวคึกคัก

บริษัทที่ปรึกษาและบริการอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล คาดว่าปีนี้ทั้งปี ตลาดการลงทุนซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยจะมีมูลค่าสูงได้ถึง 1.2 หมื่นล้านบาท เพิ่มขึ้นมากกว่า 5 เท่าจากปี 2563 โดยนับตั้งแต่ต้นปีจนถึงขณะนี้ มีการซื้อขายเกิดขึ้นแล้ว 13 โรง คิดเป็นมูลค่ารวมประมาณ 5 พันล้านบาท เทียบกับทั้งปี 2563 ที่มีการซื้อขาย 4 โรง รวมมูลค่า 1.9 พันล้านบาท

ข้อมูลจากเจแอลแอล ครอบคลุมเฉพาะโรงแรมที่มีคุณสมบัติตามมาตรฐานสากล ซึ่งหมายรวมถึงโรงแรม รีสอร์ท และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ที่มีคุณภาพเหมาะสำหรับการลงทุน (investment grade)

นายจักรกริช จักรพันธุ์ ณ อยุธยา รองกรรมการผู้จัดการภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า “การลงทุนซื้อขายโรงแรมในประเทศไทยปรับตัวดีขึ้นกลับไปที่ระดับก่อนเกิดวิกฤติการณ์โควิด โดยคาดว่าปีนี้ มูลค่าการซื้อขายจะแตะระดับ 12,000 ล้านบาท หากรายการเจรจาซื้อขายที่กำลังดำเนินอยู่ในขณะนี้รวมมูลค่า 7,000 ล้านบาทสามารถดำเนินการจนเสร็จทันสิ้นปีตามที่ผู้ซื้อผู้ขายกำหนดไว้ ซึ่งจะหมายความว่า มูลค่าการลงทุนซื้อขายของทั้งปีนี้ จะสูงกว่าค่าเฉลี่ยสำหรับช่วง 10 ปีระหว่าง 2552-2562 ที่มีมูลค่าการซื้อขายเฉลี่ยปีละ 10,000 ล้านบาท”

“ในส่วนของเจแอลแอล ปีนี้เราเพิ่งเป็นตัวแทนปิดการขายซิทาดีนส์ สุขุมวิท 23 บางกอก ขนาด 138 ห้อง และกำลังอยู่ในระหว่างการเป็นตัวแทนการลงทุนซื้อขายโรงแรมอีกกว่า 10 รายการ รวมมูลค่า 17,000 ล้านบาท โดยในจำนวนนี้ มี 2 รายการที่คาดว่าจะดำเนินแล้วเสร็จภายในสิ้นปีนี้” นายจักรกริชกล่าว

เจแอลแอลระบุว่า การลงทุนซื้อขายโรงแรมที่ปรับตัวสูงขึ้นมากในปีนี้ มีสาเหตุมาจากการที่มีโรงแรมคุณภาพเหมาะสำหรับการลงทุนเสนอขายเพิ่มขึ้น ในขณะที่ราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายคาดหวัง ขยับเข้าใกล้กันมากกว่าเดิม

นางสาวพิมพ์พะงา ยมจินดา ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการฝ่ายบริการลงทุนซื้อขายภาคพื้นเอเชีย หน่วยธุรกิจบริการที่ปรึกษาด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า “สถานการณ์โควิดที่ยืดเยื้อ ทำให้มีเจ้าของโรงแรมจำนวนมากขึ้น ซึ่งไม่ว่าจะเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ประกอบการโรงแรม ตัดสินใจเลือก 1-2 โรงแรมในพอร์ตของตนนำออกมาเสนอขายเพื่อให้ได้เม็ดเงินเข้ามาเสริมสภาพคล่อง ในขณะที่ฝั่งนักลงทุนซื้อ เริ่มมองเห็นแนวโน้มเชิงบวกในภาคการท่องเที่ยวและธุรกิจโรงแรม และมีความเข้าใจมากขึ้นเกี่ยวกับราคาเสนอขายที่ไม่ได้ปรับลดลงเท่ากันทั้งตลาด”

จากการสังเกตการณ์ของเจแอลแอล พบว่า โรงแรมระดับห้าดาว แทบไม่มีการปรับลดราคาเสนอขายลงเลย เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่ยากจะสร้างใหม่ขึ้นมาได้ใหม่ ประกอบกับเจ้าของโรงแรมในกลุ่มนี้ยังคงมีสถานการณ์ทางการเงินที่ค่อนข้างเข้มแข็ง เจแอลแอลยังพบด้วยว่า ราคาเสนอขายโรงแรมในกรุงเทพฯ ที่มีคุณภาพเหมาะสำหรับการซื้อเพื่อลงทุน ค่อนข้างมีเสถียรภาพมากกว่าโรงแรมในหัวเมืองท่องเที่ยวตากอากาศ ในขณะที่โรงแรมในหัวเมืองชั้นรอง โดยเฉพาะโรงแรมระดับกลางๆ มีราคาเสนอขายปรับลดลงมากกว่า

ในส่วนที่เกี่ยวกับผู้ซื้อ หากพิจารณาจากจำนวนรายการซื้อขายที่เกิดขึ้นในปีนี้ พบว่า ราว 90% เป็นการซื้อโดยนักลงทุนไทย ทั้งประเภทบุคคลระดับคหบดี และบริษัทที่มีสถานภาพทางการเงินที่แข็งแกร่ง และนักลงทุนจากต่างประเทศประเภทกองทุนนอกตลาด (private equity fund) ซึ่งนักลงทุนเหล่านี้ มีทั้งที่ต้องการซื้อโรงแรมเข้ามาอยู่ในพอร์ตการลงทุนของตน และที่ต้องการให้มีโรงแรมในพอร์ตการลงทุนเพิ่มมากขึ้น

อย่างไรก็ดี เมื่อพิจารณาจากมูลค่าโรงแรมที่มีการซื้อขายแล้วและที่กำลังจะปิดการซื้อขายในปีนี้ พบว่า 62% ของมูลค่าการซื้อขาย มีนักลงทุนต่างชาติเป็นผู้ซื้อ

นางสาวพิมพ์พะงา กล่าวว่า “ในแง่ของมูลค่าการลงทุน นักลงทุนต่างชาติมีบทบาทเพิ่มขึ้นมากในปีนี้ โดยเฉพาะเมื่อเทียบกับช่วง 10 ปีก่อนหน้า ที่มีนักลงทุนต่างชาติเป็นผู้ซื้อเฉลี่ยคิดเป็น 37% ของมูลค่าการซื้อทั้งหมดในแต่ละปี”

เจแอลแอลคาดว่า นักลงทุนต่างชาติจะยังคงให้ความสนใจการลงทุนในตลาดโรงแรมของไทยต่อไป โดยเฉพาะการที่ประเทศไทยได้ผ่อนคลายการควบคุมการเดินทางระหว่างประเทศ เชื่อว่า จะช่วยเอื้อให้นักลงทุนต่างชาติสามารถเข้ามาลงทุนได้มากขึ้นในปี 2565 ซึ่งจะทำให้มีการแข่งขันกันมากขึ้นในหมู่นักลงทุนที่ต้องการซื้อโรงแรมคุณภาพดีในประเทศไทย

“ขณะนี้ มีการซื้อขายโรงแรมรายการใหญ่ๆ ที่กำลังอยู่ระหว่างการเจรจา ในขณะที่นักลงทุนมีความเชื่อมั่นในอนาคตของภาคธุรกิจการท่องเที่ยวและธุรกิจโรงแรมของไทย จึงมีความเป็นได้ที่มูลค่าการลงทุนซื้อขายโรงแรมในปี 2565 จะทำสถิติใหม่ หากนับช่วงเวลาตั้งแต่เกิดวิกฤติการณ์โควิด” นางสาวพิมพ์พะงากล่าวสรุป