บริษัทในหัวเมืองหลักๆ ของเอเชียยอมจ่ายค่าเช่าเพิ่มเพื่อมีออฟฟิศในอาคารเขียว

รายงานการวิจัยจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เปิดเผยว่า บริษัทต่างๆ ใน 11 หัวเมืองหลักของเอเชีย ที่มีเป้าหมายการลดปล่อยก๊าซคาร์บอนสุทธิให้เป็นศูนย์ ยอมจ่ายค่าเช่าแพงกว่า (ค่าพรีเมี่ยม) เพื่อให้ได้มีออฟฟิศอยู่ในอาคารที่ได้รับรองมาตรฐานอาคารเขียว โดยในบางเมืองมีค่าพรีเมี่ยมสูงถึง 28%

ตามบทวิเคราะห์ในรายงานฉบับดังกล่าวของเจแอลแอลที่มีชื่อว่า The Value of Sustainability: Evidence for a Green Premium in Asia อาคารสำนักงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียวในหัวเมืองที่เป็นศูนย์กลางธุรกิจในหลายประเทศของเอเชีย มีปริมาณพื้นที่ไม่เพียงพอรองรับความต้องการของบริษัทผู้เช่า ซึ่งทำให้อาคารเขียวเหล่านี้เรียกค่าเช่าได้สูงกว่า เมื่อเทียบกับอาคารที่ไม่มีการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว ซึ่งส่วนต่างค่าเช่านี้เรียกว่า “ค่ากรีนพรีเมี่ยม”

การศึกษาของเจแอลแอลครั้งนี้ ได้เปรียบเทียบค่าเช่าระหว่างอาคารที่ได้และไม่ได้การรับรองมาตรฐานอาคารเขียว ซึ่งมีทำเลที่ตั้ง อายุ และสิ่งอำนวยความสะดวกเหมือนกันหรือใกล้เคียงกัน โดยพบว่า อาคารที่ได้การรับรองมาตรฐานอาคารเขียวจะเป็นที่ต้องการของกลุ่มบริษัทผู้เช่ามากกว่า

สำหรับภูมิภาคเอเชีย มาตรฐานอาคารเขียวเริ่มเข้ามามีบทบาทมากขึ้นในทศวรรษที่ผ่านมา โดยราว 75% ปริมาณพื้นที่สำนักงานเกรดเอที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว อยู่ในอาคารที่สร้างเสร็จหลังจากปี 2558 เป็นต้นมา สอดรับกับความตกลงปารีสตามกรอบอนุสัญญาสหประชาชาติว่าด้วยการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศ ที่ผ่านความเห็นชอบในปี 2558

อย่างไรก็ดี พื้นที่สำนักงานในอาคารที่ได้การรับรองมาตรฐานอาคารเขียวในเอเชีย ยังคงมีไม่เพียงพอรองรับความต้องการของบริษัทผู้เช่า ที่ตั้งเป้าไว้ว่า จะให้เกือบครึ่งหนึ่งของพอร์ตสถานประกอบการของตน ได้รับการรับรองมาตรฐานการเป็นสถานประกอบการที่เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมภายในปี 2568

ายเจเรมี่ โอซุลลิแวน หัวหน้าฝ่ายวิจัยและบริการที่ปรึกษา เจแอลแอล ประจำประเทศไทย กล่าวว่า “ในกรณีของตลาดอาคารสำนักงานเกรดเอในกรุงเทพฯ พบว่า ราว 70% ของกิจกรรมการเช่าใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา เป็นการเช่าพื้นที่ในอาคารที่มีมาตรฐานอาคารเขียว ในขณะเดียวกัน อาคารเขียวเกรดเอในกรุงเทพฯ มีสัดส่วนคิดเป็นเพียง 39% ของปริมาณพื้นที่สำนักงานเกรดเอที่มีทั้งหมด และที่สำคัญคือ อาคารเขียวเหล่านี้ ยังสามารถเรียกค่าเช่าได้สูงกว่าอาคารเกรดเอด้วยกันที่ไม่มีมาตรฐานอาคารเขียวรองรับ โดยมีส่วนต่างหรือค่ากรีนพรีเมี่ยมอยู่ในระหว่าง 4-11%”

รายงานของเจแอลแอล ระบุว่า 42% ของปริมาณพื้นที่สำนักงานเกรดเอทั้งหมดใน 14 หัวเมืองหลักของเอเชีย เป็นพื้นที่ในอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว กรณีของฮ่องกง ปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอที่มีมาตรฐานอาคารเขียว คิดเป็นสัดส่วนเพียง 29% ในขณะที่อาคารเกรดเอที่ได้รับการรับรองมาตรฐาน LEED Platinum มีค่ากรีนพรีเมี่ยมสูงถึง 28% ซึ่งนับเป็นค่ากรีนพรีเมี่ยมที่สูงที่สุดในภูมิภาค ส่วนที่กรุงโซลของเกาหลีใต้ พื้นที่อาคารสำนักงานเกรดเอที่มีมาตรฐานอาคารเขียว มีสัดส่วนคิดเป็น 37% และมีค่ากรีนพรีเมี่ยมอยู่ระหว่าง 7-22%

สิงคโปร์มีพื้นที่สำนักงานเกรดเอในอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียวคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 90% และมีค่ากรีนพรีเมี่ยมอยู่ระหว่าง 4-9% ส่วนที่อินเดีย แม้หัวเมืองหลักๆ จะมีอาคารสำนักงานเกรดเอจำนวนมากที่ได้รับการมาตรฐานอาคารเขียว แต่พบว่า ยังมีค่ากรีนพรีเมี่ยมสูงด้วยเช่นกัน โดยสูงสุดอยู่ที่มุมไบ (20%)

นางสาวอมรรัตน์ เดชอุดมทรัพย์ หัวหน้าฝ่ายบริการที่ปรึกษาด้านการพัฒนาอย่างยั่งยืนของเจแอลแอล กล่าวว่า “มีเจ้าของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ จำนวนมากขึ้นที่สนใจการปรับปรุงอาคารเก่าเพื่อให้ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว เนื่องจากตระหนักถึงการแข่งขันที่กำลังสูงขึ้น จากการที่มีทั้งอุปสงค์และอุปทานที่เพิ่มขึ้นสำหรับอาคารเขียว ซึ่งการปรับปรุงอาคารเป็นกลยุทธ์ที่มีความเหมาะสมมากขึ้นในเชิงธุรกิจ เนื่องจากเป็นการลงทุนที่มีประสิทธิภาพและรวดเร็วที่สุดสำหรับเป้าหมายการลดการปล่อยคาร์บอนจากอาคารสิ่งปลูกสร้าง”

จากรายงานของเจแอลแอล บริษัท/องค์กรต่างๆ ในเอเชียแปซิฟิก ให้ความสำคัญเป็นลำดับต้นๆ กับการปรับปรุงประสิทธิภาพของระบบทำความร้อน ระบบการไหลเวียนของอากาศ และระบบแอร์ (70%), ระบบแสงสว่างอัจฉริยะและปริมาณที่พอเพียง (66%) และการใช้อุปกรณ์ไฟฟ้าประหยัดพลังงาน (63%) โดยครึ่งหนึ่งมีแผนที่จะปรับปรุงสถานประกอบการของตนภายในปี 2568

วิธีการประมวลข้อมูล

เจแอลแอลเก็บข้อมูลจากอาคารเกรดเอรวม 3,089 อาคารใน 14 เมืองหลักของเอเชีย เพื่อประเมินดัชนีบ่งชี้ในระดับภูมิภาคและระดับท้องถิ่นเกี่ยวกับอุปทานและค่าเช่าสำหรับอาคารที่มีและไม่มีการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว โดยมาตรฐานอาคารเขียวที่อยู่ในการศึกษาวิจัยครั้งนี้ ครอบคลุม 10 มาตรฐาน ทั้งที่เป็นมาตรฐานที่ยอมรับทั่วโลกและมาตรฐานของประเทศนั้นๆ ตัวแปรอื่นๆ ในชุดข้อมูลการศึกษาประกอบด้วย อายุของอาคาร ทำเลที่ตั้ง ปริมาณพื้นที่ของอาคาร ค่าเช่า อัตราการว่างของพื้นที่เหลือเช่า และปริมาณการเข้าใช้พื้นที่สุทธิในอาคาร ซึ่งจาก 14 เมือง เจแอลแอลได้จัดทำฐานข้อมูลจำเพาะสำหรับ 11 เมืองเพื่อเปรียบเทียบส่วนต่างค่าเช่า หรือค่าพรีเมี่ยมระหว่างอาคารที่มีคุณลักษณะใกล้เคียงกันในแง่ของทำเลที่ตั้ง อายุ และสิ่งอำนวยความสะดวก แต่ต่างกันที่การมีหรือไม่มีการรับรองมาตรฐานอาคารเขียว