การขยายตัวของประชากรจะขับเคลื่อนภาคอสังหาริมทรัพย์เอเชียแปซิฟิกในปี 2562

การเติบโตของเมืองและการขยายตัวของจำนวนประชากรจะยังคงสร้างโอกาสให้กับนักลงทุนในภาวะที่ตลาดชะลอตัว

มกราคม 11, 2562

การเติบโตของจำนวนประชากรและการขยายตัวของเมือง คาดว่าจะยังคงเป็นปัจจัยสำคัญที่ขับเคลื่อนดีมานด์หรือความต้องการสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในปีนี้ ตามการวิเคราะห์จากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล นอกจากนี้ เจแอลแอลยังคาดด้วยว่า การเติบโตของธุรกิจอีคอมเมอร์สจะเป็นปัจจัยหนึ่งที่สำคัญที่จะมีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ในปี 2562

มีการคาดการณ์ว่า ภายในปี พ.ศ. 2570 เอเชียแปซิฟิกจะมีจำนวนประชากรที่อาศัยอยู่ในเขตเมือง (ไม่นับรวมเขตชนบท) ขยายตัวเพิ่มขึ้นเป็นกว่า 400 ล้านคน ในขณะเดียวกัน ภายในอีก 10 ข้างหน้าจะมีประชากรที่มีอายุ 65 ปีขึ้นไป เพิ่มจำนวนขึ้นเป็น 146 ล้านคน นอกจากนี้ การเติบโตที่รวดเร็วของธุรกิจอีคอมเมอร์สหรือการซื้อขายสินค้าบริการทางออนไลน์จะเป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยคาดว่า ภายในปี พ.ศ. 2564 ธุรกิจอีคอมเมอ์สในภูมิภาคนี้จะมีมูลค่าสูงถึง 1.6 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐฯ

การขยายตัวของประชากรเมืองและธุรกิจอีคอมมเมอร์ส ยังจะเพิ่มโอกาสให้มีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทางเลือกอีกด้วย อาทิ ที่พักให้เช่าร่วม (โคลิฟวิ่ง) ที่พักสำหรับนักเรียนนักศึกษา และดาต้าเซ็นเตอร์ เป็นต้น

เจแอลแอลได้ระบุแนวโน้มสำคัญๆ จะมีผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ของเอเชียแปซิฟิก 5 แนวโน้มสำหรับในปีนี้ ได้แก่

1. การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มที่พักอาศัย

การขยายตัวของประชากรในเมืองส่งผลให้มีความต้องการที่พักอาศัยทางเลือก ซึ่งหมายถึงที่พักอาศัยประเภทอื่นๆ นอกเหนือจากประเภทหลักคือบ้านและคอนโดมิเนียม  อาทิ อพาร์ทเม้นท์ หอพักนักเรียน-นักศึกษา ที่พักอาศัยร่วม (co-living) ตลอดไปจนถึงบ้านพักสำหรับผู้ที่ต้องการการดูแลพิเศษหรือบ้านพักคนชรา

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัยทางเลือกเหล่านี้ เสนอผลตอบแทนในระดับที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุน และมีโอกาสเติบโตในระยะยาว อีกทั้งยังเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุนสามารถกระจายการลงทุนออกไปในอสังหาริมทรัพย์ที่หลากหลายมากขึ้น

โดยทั่วไป ตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักอาศัยทางเลือกเหล่านี้ มีผลประกอบการดีกว่าตลาดที่อยู่อาศัยหลัก เนื่องจากส่วนใหญ่ได้รับการออกแบบให้สามารถใช้ประโยชน์ในพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพสูง มีการบริหารจัดการที่ดีกว่า และให้ผลตอบแทนการลงทุนสูง ตัวอย่างเช่น บ้านพักคนชราจะให้ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ระหว่าง 11%-14% ที่ญี่ปุ่น และ 8%-12% ที่สิงคโปร์

สำหรับในประเทศไทย โครงการบ้านผู้สูงวัยมาตรฐานสากลที่พัฒนาโดยเอกชนยังมีจำกัด ในขณะที่ประเทศกำลังจะก้าวเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ ดังนั้น ตลาดบ้านผู้สูงวัยจึงยังมีโอกาสอีกมากสำหรับบริษัทพัฒนาโครงการทั้งของไทยและของต่างชาติที่มีประสบการณ์ตรง

2. เฟล็กซิเบิลสเปซ ยังเติบโต

เฟล็กซิเบิลสเปซ (flexible space) เป็นคำใหม่ที่เกิดขึ้นในภาคอสังหาริมทรัพย์ โดยใช้เป็นคำเรียกรวมสำหรับที่นั่งทำงานร่วมให้เช่า ได้แก่ โคเวิร์กกิ้งสเปซและเซอร์วิสออฟฟิศ

บริษัทหรือองค์กรต่างๆ นิยมเช่าใช้เฟล็กซิเบิลสเปซเพิ่มมากขึ้น ไม่เพียงเพราะมีความยืดหยุ่นสูงในการเพิ่มหรือลดจำนวนที่นั่งทำงานตามจำนวนพนักงานที่ใช้จริง แต่ยังมีคุณสมบัติโดดเด่นในรูปแบบของที่นั่งทำงานในสภาพแวดล้อมที่เอื้อให้เกิดสังคมของการทำงานร่วมกันและกระตุ้นความคิดสร้างสรรค์ของพนักงาน ซึ่งบริษัทต่างๆ ใช้เป็นกลยุทธ์ในการสร้างประสบการณ์ที่ดีให้กับพนักงาน และดึงดูดบุคลากรที่บริษัทต้องการให้เข้ามาร่วมงาน

ด้วยเหตุดังกล่าวทำให้ธุรกิจเฟล็กซิเบิลสเปซเติบโตอย่างรวดเร็วทั่วเอเชียแปซิฟิก

สำหรับกรุงเทพฯ ในปี 2561 ที่ผ่านมา เฉพาะโคเวิร์กกิ้งสเปซที่ดำเนินการโดยแบรนด์ต่างประเทศ มีการเปิดสาขาใหม่เพิ่มขึ้นคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 23,000 ตารางเมตร ส่วนในปีนี้ เท่าที่มีการประกาศแผนออกมาแล้ว จะมีการเปิดสาขาเพิ่มอีกรวมพื้นที่กว่า 30,000 ตารางเมตร

ในทั่วโลก คาดว่า ภายในปี พ.ศ. 2573 บริษัทหรือองค์กรต่างๆ จะเช่าใช้เฟล็กซิเบิลสเปซ คิดเป็นสัดส่วน 30% ของพื้นที่ออฟฟิศที่มีการเช่าใช้ทั้งหมด ดังนั้น จึงมีแนวโน้มว่า จะมีเจ้าของอาคารสำนักงานหรือผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานหันทำเฟล็กซิเบิลสเปซเองมากขึ้น โดยเฉพาะโคเวิร์กกิ้งสเปซ ซึ่งความว่า จะมีการร่วมทุน ควบรวมกิจการหรือซื้อแบรนด์ของโคเวิร์กกิ้งสเปซเกิดขึ้นให้เห็น

3. อีคอมเมอร์ส ดันความต้องการอสังหาริมทรัพย์กลุ่มโลจิสติกส์และดาต้าเซ็นเตอร์

เอเชียแปซิฟิกเป็นภูมิภาคที่ธุรกิจอีคอมเมอร์สขยายตัวรวดเร็วที่สุดในโลกรวดเร็ว ส่งผลให้มีความต้องการใช้อสังหาริมทรัพย์ประเภทโกดังหรือศูนย์กระจายสินค้าในหมู่ผู้ประกอบการขายสินค้าออนไลน์เพิ่มมากขึ้น หนึ่งในตัวอย่างที่เห็นได้ชัดคือซิดนีย์ ซึ่งมีปริมาณโกดังหรือศูนย์กระจายสินค้าเพิ่มมากขึ้นถึง 7 เท่าในระหว่างปี 2558-2560

นอกจากนี้ อีคอมเมอร์สยังเป็นธุรกิจที่ต้องมีการจัดเก็บข้อมูลปริมาณมาก การเติบโตของธุรกิจประเภทนี้จึงทำให้เกิดความต้องการอสังหาริมทรัพย์ประเภทดาต้าเซ็นเตอร์ สำหรับจัดเก็บ Server ของบริษัทเหล่านี้เพิ่มมากขึ้นตามไปด้วย ส่งผลให้ดาต้าเซ็นเตอร์เป็นอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งประเภทหนึ่งที่นักลงทุนสนใจ โดยเฉพาะในจีน อินเดีย และอินโดนีเซีย

4. การระดมเงินสำหรับโครงการใหม่ด้วยการออกตราสารหนี้-หุ้นกู้

จากการที่ธนาคารดำเนินนโยบายที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการปล่อยสินเชื่อในบางประเทศ อาทิ ออสเตรเลีย จีน และอินเดีย นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้หันไปพึ่งพาแหล่งเงินที่ไม่ใช่ธนาคารและแหล่งเงินจากต่างประเทศมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นในรูปของเงินกู้ การออกหุ้นกู้ หรือการให้ต่างชาติเข้ามาถือหุ้นในบางโครงการ

สภาวการณ์เดียวกันนี้ ได้เปิดโอกาสให้มีนักลงทุนสถาบันสามารถเข้ามาลงทุนทางอ้อมในอสังหาริมทรัพย์ แทนการเข้าซื้อโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือหุ้นในโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตัวอย่างเช่น นักลงทุนเหล่านี้มีโอกาสเลือกลงทุนด้วยการซื้อหุ้นกู้ที่ผู้พัฒนาโครงการออกมาเพื่อระดมทุนสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่

5. เทคโนโลยีอสังหาริมทรัพย์ช่วยเสริมเมืองอัจฉริยะ

การที่รัฐบาลของหลายประเทศในเอเชียแปซิฟิกมุ่งเน้นการสร้าง smart cities หรือเมืองอัจฉริยะในประเทศของตน ทำให้มีความจำเป็นต้องพัฒนาสาธารณูปโภคด้านดิจิตอลให้ดีขึ้นเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพของเมือง เสริมสร้างความยั่งยืนด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อม และปรับปรุงสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยให้ดีขึ้น

ในประเด็นนี้ เทคโนโลยีด้านอสังหาริมทรัพย์ หรือ Proptech จะมีบทบาทสำคัญต่อพัฒนาการในอนาคตของเมือง ทั้งนี้ จากการที่เมืองอัจฉริยะต้องพึ่งพาข้อมูลสูง การพัฒนาและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่อาศัยเทคโนโลยีอันชาญฉลาด จะช่วยให้สามารถมีการจัดเก็บข้อมูลและวิเคราะห์การใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งข้อมูลเหล่านี้มีความสำคัญในการนำมาใช้เป็นแนวทางในการสร้างสภาพแวดล้อมที่ดียิ่งขึ้นสำหรับการอยู่อาศัยของประชากรเมืองที่กำลังขยายตัวเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ

คาดมูลค่าลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเอเชียแปซิฟิกจะขยายตัวเพิ่ม 5% ในปีนี้

เจแอลแอลประเมินว่า ในปี 2562 นี้ มูลค่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในเอเชียแปซิฟิกโดยรวมของทั้งปีจะขยายตัวเพิ่มขึ้นได้ราว 5%

ในปีนี้ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะยังคงต้องเผชิญกับปัจจัยเสี่ยงในระดับมหภาคหลายปัจจัย รวมถึงความไม่แน่นอนในประเด็นต่างๆ อาทิ ดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับสูงขึ้น ความตึงเครียดทางการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯ รวมจนถึงความตึงเครียดในกลุ่มประเทศอียูจากการเจรจากับอังกฤษเกี่ยวกับการถอนตัวออกจากกลุ่ม แต่ในขณะเดียวกัน นักลงทุนยังสนใจโอกาสการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากมองว่าเป็นทางเลือกลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำและให้ผลตอบแทนสูงเมื่อเทียบกับการลงทุนในช่องทางอื่นๆ โดยเฉพาะในสภาวการณ์ที่มีความไม่แน่นอนสูงในขณะนี้ อย่างไรก็ดี ในภาวะที่ตลาดชะลอตัว นักลงทุนใช้ความระมัดระวังมากขึ้นเป็นพิเศษในการเลือกลงทุน


เกี่ยวกับ JLL

JLL จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก เป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำของโลกในธุรกิจบริการที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และบริหารการลงทุน วิสัยทัศน์ของเราคือการสร้างจินตนาการใหม่ให้กับโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ สร้างโอกาสที่ดี และมีส่วนร่วมในการสรรค์สร้างอสังหาริมทรัพย์อันน่าอัศจรรย์ให้เป็นพื้นที่ที่ผู้คนสามารถสานความใฝ่ฝันให้เป็นจริง ซึ่งตามวิสัยทัศน์ที่นี้ เรามุ่งมั่นที่จะสร้างวันพรุ่งนี้ที่ดีกว่าให้กับลูกค้า พนักงานและชุมชนของเรา JLL เป็นหนึ่งใน 500 บริษัทที่ที่มีสำนักงานใหญ่ในสหรัฐอเมริกาที่มีรายได้สูงสุดตามการจัดอันดับโดยนิตยสารฟอร์จูน โดยในปีที่ผ่านมา มีรายได้ทั่วโลกรวมทั้งสิ้น 1.63 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ดำเนินธุรกิจในกว่า 80 ประเทศและมีพนักงานทั่วโลกรวมจำนวนทั้งสิ้นกว่า 91,000 คน (ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562) JLL เป็นชื่อแบรนด์และเครื่องหมายการค้าของบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (Jones Lang LaSalle Incorporated) ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.com

เกี่ยวกับ JLL ประเทศไทย

สำหรับในประเทศไทย JLL เริ่มดำเนินธุรกิจในปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรรายใหญ่ที่สุดในประเทศ ด้วยพนักงาน 1,600 คน มีอสังหาริมทรัพย์และสถานประกอบการภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 5 ล้านตารางเมตร JLL ได้รับการคัดเลือกให้เป็นผู้ชนะรางวัลระดับห้าดาวในสาขาที่ปรึกษาและตัวแทนซื้อขายให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ดีที่สุดในประเทศไทย จากการประกาศรางวัล International Property Awards Asia Pacific 2019/2020 นอกจากนี้ ผลการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์โดยยูโรมันนีประจำปี 2561 JLL ได้รับการโหวตให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเป็นปีที่ 8 และยังได้รับคะแนนโหวตสูงสุดในสาขาบริการตัวแทนซื้อขายให้เช่า บริการงานวิจัย และบริการประเมินราคาทรัพย์สิน ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.co.th

 

ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม ? ติดต่อทีมงานของเรา