เจแอลแอลแนะผู้ประกอบการคอนโดรอบคอบในการกำหนดค่าบริหารส่วนกลาง

การใช้ค่าบริหารส่วนกลางอัตราต่ำเกินจริงเป็นจุดขายอาจส่งผลเสียต่อโครงการคอนโดในระยะยาว

พฤษภาคม 30, 2561

กรุงเทพฯ 10 พฤษภาคม 2561 – ในขณะที่การกำหนดค่าบริหารส่วนกลางสำหรับคอนโดมิเนียมก่อนการจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุด เป็นหน้าที่ของผู้พัฒนาโครงการ พบว่า มีผู้พัฒนาโครงการคอนโดบางส่วนที่กำหนดค่าบริหารส่วนกลางอัตราต่ำกว่าความเป็นจริง บริษัทที่ปรึกษาและบริการอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล ระบุว่า การตั้งค่าบริหารส่วนกลางในอัตราที่ไม่เหมาะสม อาจส่งผลเสียต่อโครงการคอนโดในระยะยาวและต่อชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการเองในภายหลัง

นายเด็กซ์เตอร์ นอร์วิลล์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการบริหารอาคาร เจแอลแอล กล่าวว่า "โดยทั่วไป ผู้พัฒนาโครงการจะเป็นผู้กำหนดอัตราค่าบริหารส่วนกลางตั้งต้น โดยคำนวณจากต้นทุนค่าใช้จ่ายที่คาดว่าจะเกิดขึ้นจากการบริหารจัดการอาคาร แต่พบว่า คอนโดมิเนียมบางโครงการมีการกำหนดอัตราค่าบริหารที่ต่ำกว่าความเป็นจริง ซึ่งบางกรณีเกิดขึ้นจากการคำนวณต้นทุนที่ผิดพลาด แต่บางกรณี เกิดจากเจตนาของผู้พัฒนาโครงการที่ต้องการใช้ค่าบริหารส่วนกลางที่ต่ำกว่าความเป็นจริงมาเป็นจุดขายให้กับโครงการ"

ค่าบริหารส่วนกลางเป็นค่าใช้จ่ายที่นิติบุคคลอาคารชุดเรียกเก็บจากเจ้าของร่วมในคอนโดมิเนียม เพื่อนำมาใช้สำหรับใช้จ่ายในด้านต่างๆ ที่เกี่ยวกับการบริหารอาคารให้อยู่ในสภาพที่ดี สามารถใช้งานและให้บริการต่างๆ แก่ผู้อยู่อาศัยได้อย่างมีประสิทธิภาพอยู่ตลอดเวลา อาทิ สาธารณูปโภค งานรักษาความปลอดภัย งานรักษาความสะอาด งานดูแลสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง งานซ่อมบำรุง งานธุรการและบัญชี ตลอดรวมจนถึงการจัดจ้างบุคลากรและ/หรือบริษัทผู้ดูแลงานบริหารจัดการอาคาร โดยนิติบุคคลอาคารชุดจะเป็นผู้จัดเก็บค่าบริหารส่วนกลางจากเจ้าของร่วมตามขนาดพื้นที่ยูนิตที่เจ้าของร่วมถือครอง

อัตราค่าบริหารส่วนกลางของคอนโดมิเนียมแต่ละโครงการอาจแตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับปัจจัยสำคัญๆ ได้แก่ เกรด และขนาดของโครงการ

เจแอลแอลระบุว่า ในกรณีของกรุงเทพฯ ค่าบริหารส่วนกลางที่เหมาะสมโดยทั่วไปสำหรับคอนโดระดับกลางลงไป มีอัตราอยู่ระหว่าง 35-45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่คอนโดระดับกลางค่อนไประดับบนมีอัตราอยู่ที่ 60-65 บาท คอนโดระดับบน (ไฮเอ็นด์) อยู่ที่ 65-80 บาท ส่วนคอนโดระดับลักชัวรีและซูเปอร์ลักชัวรีอยู่ที่ 80-160 บาท

นายเด็กซ์เตอร์อธิบายว่า "โดยทั่วไป คอนโดมิเนียมระดับหรูมักมีการให้บริการต่างๆ แก่ผู้อยู่อาศัยด้วยคุณภาพมาตรฐานที่สูงกว่าคอนโดมิเนียมทั่วไป ประกอบกับการมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จัดเต็มมากกว่า มีการใช้ระบบที่มีความทันสมัยและเทคโนโลยีที่สูงกว่า รวมไปจนถึงความจำเป็นในการใช้บุคคลากรและทีมงานบริหารจัดการอาคารที่มีความเชี่ยวชาญเป็นพิเศษในการบริหารคอนโดระดับหรู ทำให้ต้นทุนการดูแลบำรุงรักษาสูงตามไปด้วย"

ขนาดโครงการ เป็นอีกปัจจัยหนึ่งที่มีผลต่อการกำหนดอัตราค่าบริหารส่วนกลาง โดยเจแอลแอลระบุว่า คอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ที่มีพื้นที่ขายมากกว่า มักสามารถกำหนดค่าบริหารส่วนกลางได้ถูกกว่าโครงการคอนมิเนียมขนาดเล็ก เนื่องจากค่าบริหารส่วนกลางเรียกเก็บต่อตารางเมตรตามปริมาณพื้นที่ในแต่ละยูนิตที่เจ้าของร่วมถือครอง ดังนั้น อาคารที่มีสัดส่วนพื้นที่ของเจ้าของร่วมมากกว่า จะมีความได้เปรียบในแง่ของการประหยัดจากขนาด (Economies of scale) กล่าวง่ายๆ คือ มีตัวหารต้นทุนมากกว่า

แม้ปัจจัยสำคัญๆ ที่มีผลต่อการกำหนดค่าบริหารส่วนกลางจะมีไม่มาก แต่ต้องอาศัยการวิเคราะห์ตัวแปรต่างๆ ที่เกี่ยวข้องอย่ารอบคอบเพื่อให้สามารถกำหนดค่าบริหารส่วนกลางได้อย่างเหมาะสม ดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการหลายรายมีการแต่งตั้งให้บริษัทบริหารจัดการอาคารเข้ามาเป็นที่ปรึกษา ซึ่งนอกจากจะให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการเตรียมการในการบริหารจัดการอาคารก่อนการก่อสร้างแล้วเสร็จ ยังให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการกำหนดค่าบริหารส่วนกลางที่เหมาะสมสำหรับโครงการด้วย

"การดึงบริษัทบริหารจัดการอาคารเข้ามาเป็นที่ปรึกษาตั่งแต่เนิ่นๆ เป็นสิ่งที่ดี แต่ผู้พัฒนาโครงการจำเป็นต้องเลือกบริษัทผู้ให้บริการที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารจัดการคอนโดมิเนียมในระดับเดียวกันกับโครงการของตน ทั้งนี้ บริษัทผู้ให้บริการบางรายอาจมีความเชี่ยวชาญสูงในการบริหารคอนโดไฮเอ็นด์ หรือลักชัวรี ในขณะที่ผู้ให้บริการอาคารบางรายอาจมีความเชี่ยวชาญมากกว่าในการบริหารคอนโดระดับกลางลงไป" นายเด็กซ์เตอร์กล่าว

ในกรณีที่มีผู้พัฒนาโครงการคอนมิเนียมบางโครงการกำหนดค่าบริหารส่วนกลางไว้ต่ำเกินจริง นายเด็กซ์เตอร์เตือนว่า"การบริหารอาคารด้วยเงินทุนที่ต่ำ อาจสามารถดำเนินไปได้ในช่วงแรกๆ ที่อาคารเพิ่มสร้างเสร็จ เพราะตัวอาคารรวมถึงระบบต่างๆ ที่ติดตั้งในอาคารส่วนใหญ่มักไม่มีปัญหา และยังคงอยู่ในช่วงของการรับประกัน แต่เมื่อนานไปและระยะประกันสิ้นสุดลง อาคารหรือระบบต่างๆ เหล่านี้อาจจำเป็นต้องมีการซ่อมใหญ่ ซึ่งต้องใช้เงินทุนสูง อาคารที่มีการจัดเก็บค่าส่วนกลางต่ำเกินจริงจึงมักมีปัญหาเรื่องการขาดเงินทุนสำหรับเหตุการณ์เหล่านี้"

นอกจากนี้ การกำหนดอัตราค่าบริหารส่วนกลางตั้งต้นต่ำกว่าความเป็นจริง สามารถทำให้เกิดความยุ่งยากตามมาได้ โดยนายเด็กซ์เตอร์อธิบายว่า เมื่อการก่อสร้างแล้วเสร็จ จะมีการจดทะเบียนจัดตั้งนิติบุคคลอาคารชุดขึ้น เพื่อทำหน้าที่ดูแลการบริหารจัดการทั้งหมด ในกรณีที่นิติบุคคลอาคารชุดเห็นว่าค่าบริหารส่วนกลางที่ตั้งไว้แต่เดิมมีอัตราที่ต่ำเกินจริงและมีความจำเป็นต้องปรับขึ้นค่าบริหารส่วนกลาง จะต้องผ่านความเห็นชอบของเจ้าของร่วม ซึ่งในหลายกรณีเจ้าของร่วมจำนวนมากในโครงการอาจไม่ยินยอมให้มีการปรับขึ้นค่าบริหารส่วนกลาง

เกี่ยวกับเจแอลแอล

เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขา 300 แห่งทั่วโลก สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเจ็ดปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2560 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey 2017)


เกี่ยวกับ JLL

JLL จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก เป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำของโลกในธุรกิจบริการที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และบริหารการลงทุน วิสัยทัศน์ของเราคือการสร้างจินตนาการใหม่ให้กับโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ สร้างโอกาสที่ดี และมีส่วนร่วมในการสรรค์สร้างอสังหาริมทรัพย์อันน่าอัศจรรย์ให้เป็นพื้นที่ที่ผู้คนสามารถสานความใฝ่ฝันให้เป็นจริง ซึ่งตามวิสัยทัศน์ที่นี้ เรามุ่งมั่นที่จะสร้างวันพรุ่งนี้ที่ดีกว่าให้กับลูกค้า พนักงานและชุมชนของเรา JLL เป็นหนึ่งใน 500 บริษัทที่ที่มีสำนักงานใหญ่ในสหรัฐอเมริกาที่มีรายได้สูงสุดตามการจัดอันดับโดยนิตยสารฟอร์จูน โดยในปีที่ผ่านมา มีรายได้ทั่วโลกรวมทั้งสิ้น 1.63 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ดำเนินธุรกิจในกว่า 80 ประเทศและมีพนักงานทั่วโลกรวมจำนวนทั้งสิ้นกว่า 91,000 คน (ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562) JLL เป็นชื่อแบรนด์และเครื่องหมายการค้าของบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (Jones Lang LaSalle Incorporated) ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.com

เกี่ยวกับ JLL ประเทศไทย

สำหรับในประเทศไทย JLL เริ่มดำเนินธุรกิจในปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรรายใหญ่ที่สุดในประเทศ ด้วยพนักงาน 1,600 คน มีอสังหาริมทรัพย์และสถานประกอบการภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 5 ล้านตารางเมตร JLL ได้รับการคัดเลือกให้เป็นผู้ชนะรางวัลระดับห้าดาวในสาขาที่ปรึกษาและตัวแทนซื้อขายให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ดีที่สุดในประเทศไทย จากการประกาศรางวัล International Property Awards Asia Pacific 2019/2020 นอกจากนี้ ผลการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์โดยยูโรมันนีประจำปี 2561 JLL ได้รับการโหวตให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเป็นปีที่ 8 และยังได้รับคะแนนโหวตสูงสุดในสาขาบริการตัวแทนซื้อขายให้เช่า บริการงานวิจัย และบริการประเมินราคาทรัพย์สิน ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.co.th

 

ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม ? ติดต่อทีมงานของเรา