ตลาดออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 62 แนวโน้มยังแข็งแกร่ง

แม้จะมีซัพพลายใหม่เตรียมสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก แต่คาดว่าจะไม่กระทบตลาด

มกราคม 21, 2562

ริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล ระบุว่า อาคารสำนักงานยังครองตำแหน่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งมากที่สุดในกรุงเทพฯ เนื่องจากมีปัจจัยพื้นฐานตลาดที่เข้มแข็ง โดยในปีที่ผ่านมา ยอดการเช่าพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นของทั้งปี มีปริมาณสูงกว่าพื้นที่สำนักงานที่มีการสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น ส่วนในปี 2562 แม้จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีกเกือบ 300,000 ตารางเมตร แต่ตลาดจะไม่กระทบเนื่องจากมีความต้องการสูงรองรับ

รายงานจากเจแอลแอลเปิดเผยว่า ในปีที่ผ่านมา บริษัท/องค์กรต่างๆ ในกรุงเทพฯ มีการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้นกว่า 200,000 ตารางเมตร ในขณะที่มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่รวมเพียงประมาณ 158,000 ตารางเมตร โดย ณ สิ้นปี กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 9 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าอยู่ในระดับต่ำไม่ถึง 10% ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดปรับขึ้นอีกประมาณ 5% มาอยู่ที่ 682 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็ม และส่วนใหญ่สามารถเรียกค่าเช่าได้อยู่เกิน 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ประเมินว่า ทิศทางตลาดอาคารสำนักงานในปี 2562 โดยรวมจะไม่เปลี่ยนจากปีที่แล้วมากนักมากนัก แม้ในปีนี้ การศึกษาของเจแอลแอลจะพบว่า กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่รวมอีกประมาณ 297,000 ตารางเมตร

"อาคารที่จะสร้างเสร็จใหม่ในปีนี้ ส่วนใหญ่ผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าแล้ว 80-100% นอกจากนี้ ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มที่จะยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง จากการที่ภาคธุรกิจน่าจะยังคงมีการเติบโตและต้องการขยายสำนักงาน ตามการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งก่อนหน้านี้ ธนาคารโลกประมาณการณ์ว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้ น่าจะยังขยายตัวได้ 3.8% ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา แม้จะมีความไม่แน่นอนทางการเมืองและความผันผวนของเศรษฐกิจโลก" นางสุพินท์กล่าว

แนวโน้มสำคัญๆ ที่ต้องจับตา

ที่ดินเหมาะสำหรับพัฒนาโครงการใหม่หาได้ยากขึ้น

สำหรับการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ การหาที่ดินที่เหมาะสมทั้งแง่ของทำเลที่ตั้งและราคา จะยังคงเป็นความท้าท้ายหลักสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไป ที่ดินที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ส่วนใหญ่จะยังคงเป็นที่ดินในย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ ชั้นใน โดยเฉพาะที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีบีทีเอสหรือเอ็มอาร์ที แต่ที่ดินในย่านเหล่านี้มีราคาที่สูงขึ้นมากและหาซื้อได้ยากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการปรับกลยุทธ์ โดยให้ความสนใจมากขึ้นกับโอกาสการพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินเช่าระยะยาว ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่บนที่ดินเช่า 30-50 ปีในทำเลย่านธุรกิจหลักๆ ในขณะนี้ อาจให้ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยสูงอยู่ระหว่าง 8-10% ต่อปี

นางสุพินท์กล่าวว่า "ยังพอมีที่ดินขนาดย่อมจำนวนหนึ่งในย่านธุรกิจสำคัญๆ ของกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพเหมาะสมสำหรับการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน เจ้าของที่ดินเหล่านี้หลายรายอาจยังไม่ต้องการขายแต่ขณะเดียวกันก็ไม่ต้องการลงทุนพัฒนาเอง การให้เช่าที่ดินระยะยาวจึงเป็นกลยุทธ์ที่ลงตัว ทั้งสำหรับผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานและเจ้าของที่ดิน"

โคเวิร์คกิ้งสเปซโตไม่หยุด

ในปี 2561 ที่ผ่านมา เฉพาะโคเวิร์คกิ้งสเปซที่ดำเนินการโดยแบรนด์ต่างประเทศ มีการเปิดสาขาใหม่เพิ่มขึ้นคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 23,000 ตารางเมตร ส่วนในปีนี้ เท่าที่มีการประกาศแผนออกมาแล้ว จะมีการเปิดสาขาเพิ่มอีกรวมพื้นที่กว่า 30,000 ตารางเมตร

การเติบโตอย่างรวดเร็วของโคเวิร์คกิ้งสเปซ เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลก ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของบริษัทขนาดใหญ่ได้ดี จากการมีความยืดหยุ่นสูงในเรื่องการเช่าใช้พื้นที่และรูปแบบที่สอดรับสไตล์การทำงานของคนรุ่นใหม่ในองค์กรต่างๆ มีแนวโน้มว่า จะมีเจ้าของอาคารสำนักงานหรือผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้ความสนใจมากขึ้นในการลงทุนในโคเวิร์คกิ้งสเปซ

นางสุพินท์กล่าวว่า "การร่วมลงทุนมีความเป็นได้สูง เนื่องจากเจ้าของอาคารอาจยังไม่มีองค์ความรู้ในการบริหารจัดการโคเวิร์คกิ้งสเปซ ในขณะเดียวกันการร่วมทุนกับเจ้าของอาคารจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการโคเวิร์คกิ้งสเปซในแง่ของการช่วยลดเงินลงทุนที่ต้องใช้ การช่วยให้ขยายกิจการได้เร็วขึ้น และมีความเสี่ยงน้อยลง"

ซัพพลายใหม่ 1.47 ล้านตารางเมตรเตรียมสร้างเสร็จใน 5 ปี

นับจากปีนี้ถึงปี 2566 กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่เพิ่มรวมประมาณ 1.47 ล้านตารางเมตร ทั้งนี้ เฉพาะในปี 2565 ปีเดียว จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มมากกว่า 4 แสนตารางเมตร

"โครงการอาคารสำนักงานใหม่เหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารเกรดเอถึงเอบวก ซึ่งเป็นที่ต้องการของบริษัทผู้เช่า ผลกระทบจึงมีแนวโน้มที่จะตกไปอยู่กับอาคารเก่าที่เป็นที่ต้องการน้อยกว่า ดังนั้น จึงมีแนวโน้มว่า จะมีอาคารเก่าหลายอาคารที่มีการปรับปรุงให้ดูใหม่และทันสมัยมากขึ้น ในขณะที่บางอาคารอาจถูกรื้อถอนเพื่อสร้างอาคารใหม่หากมีความเป็นไปได้" นางสุพินท์กล่าว

ปริมาณซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นมากในช่วงห้าปีจากนี้ ยังทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายลังเลที่จะเริ่มโครงการอาคารสำนักงานใหม่ เนื่องจากมีความกังวลเกี่ยวกับการแข่งขันที่จะเพิ่มสูงขึ้น

"แม้ในช่วง 5 ปีจากนี้ จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นมาก แต่ยังมีความเป็นไปได้ที่จะมีการพัฒนาอาคารสำนักงานโครงการใหม่ๆ เพิ่มเติมได้อีก หากผู้พัฒนาโครงการสามารถกำหนดกลุ่มบริษัทผู้เช่าเป้าหมายได้อย่างถูกต้อง และพัฒนาโครงการให้สอดคล้อง ทั้งนี้ ไม่จำเป็นว่า บริษัททุกบริษัทจะต้องมีสำนักงานในอาคารสำนักงานเกรดเอ หรือในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ เพราะจะยังคงมีบริษัทบางกลุ่มที่มีความอ่อนไหวเกี่ยวกับค่าเช่า หรือต้องการอยู่ในทำเลที่เอื้อต่อธุรกิจ เช่น การอยู่ใกล้กับกลุ่มลูกค้า เป็นต้น" นางสุพินท์กล่าว


เกี่ยวกับ JLL

JLL จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก เป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำของโลกในธุรกิจบริการที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และบริหารการลงทุน วิสัยทัศน์ของเราคือการสร้างจินตนาการใหม่ให้กับโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ สร้างโอกาสที่ดี และมีส่วนร่วมในการสรรค์สร้างอสังหาริมทรัพย์อันน่าอัศจรรย์ให้เป็นพื้นที่ที่ผู้คนสามารถสานความใฝ่ฝันให้เป็นจริง ซึ่งตามวิสัยทัศน์ที่นี้ เรามุ่งมั่นที่จะสร้างวันพรุ่งนี้ที่ดีกว่าให้กับลูกค้า พนักงานและชุมชนของเรา JLL เป็นหนึ่งใน 500 บริษัทที่ที่มีสำนักงานใหญ่ในสหรัฐอเมริกาที่มีรายได้สูงสุดตามการจัดอันดับโดยนิตยสารฟอร์จูน โดยในปีที่ผ่านมา มีรายได้ทั่วโลกรวมทั้งสิ้น 1.63 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ดำเนินธุรกิจในกว่า 80 ประเทศและมีพนักงานทั่วโลกรวมจำนวนทั้งสิ้นกว่า 91,000 คน (ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562) JLL เป็นชื่อแบรนด์และเครื่องหมายการค้าของบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (Jones Lang LaSalle Incorporated) ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.com

เกี่ยวกับ JLL ประเทศไทย

สำหรับในประเทศไทย JLL เริ่มดำเนินธุรกิจในปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรรายใหญ่ที่สุดในประเทศ ด้วยพนักงาน 1,600 คน มีอสังหาริมทรัพย์และสถานประกอบการภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 5 ล้านตารางเมตร JLL ได้รับการคัดเลือกให้เป็นผู้ชนะรางวัลระดับห้าดาวในสาขาที่ปรึกษาและตัวแทนซื้อขายให้เช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ดีที่สุดในประเทศไทย จากการประกาศรางวัล International Property Awards Asia Pacific 2019/2020 นอกจากนี้ ผลการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์โดยยูโรมันนีประจำปี 2561 JLL ได้รับการโหวตให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์อันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันเป็นปีที่ 8 และยังได้รับคะแนนโหวตสูงสุดในสาขาบริการตัวแทนซื้อขายให้เช่า บริการงานวิจัย และบริการประเมินราคาทรัพย์สิน ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.co.th

 

ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม ? ติดต่อทีมงานของเรา