ตลาดออฟฟิศให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 62 แนวโน้มยังแข็งแกร่ง

แม้จะมีซัพพลายใหม่เตรียมสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก แต่คาดว่าจะไม่กระทบตลาด

มกราคม 21, 2562

ริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล ระบุว่า อาคารสำนักงานยังครองตำแหน่งตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งมากที่สุดในกรุงเทพฯ เนื่องจากมีปัจจัยพื้นฐานตลาดที่เข้มแข็ง โดยในปีที่ผ่านมา ยอดการเช่าพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นของทั้งปี มีปริมาณสูงกว่าพื้นที่สำนักงานที่มีการสร้างเสร็จเพิ่มขึ้น ส่วนในปี 2562 แม้จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นอีกเกือบ 300,000 ตารางเมตร แต่ตลาดจะไม่กระทบเนื่องจากมีความต้องการสูงรองรับ

รายงานจากเจแอลแอลเปิดเผยว่า ในปีที่ผ่านมา บริษัท/องค์กรต่างๆ ในกรุงเทพฯ มีการเช่าพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้นกว่า 200,000 ตารางเมตร ในขณะที่มีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่รวมเพียงประมาณ 158,000 ตารางเมตร โดย ณ สิ้นปี กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 9 ล้านตารางเมตร ในจำนวนนี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าอยู่ในระดับต่ำไม่ถึง 10% ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดปรับขึ้นอีกประมาณ 5% มาอยู่ที่ 682 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ในขณะที่อาคารสำนักงานเกรดเอในย่านศูนย์กลางธุรกิจส่วนใหญ่มีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็ม และส่วนใหญ่สามารถเรียกค่าเช่าได้อยู่เกิน 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ประเมินว่า ทิศทางตลาดอาคารสำนักงานในปี 2562 โดยรวมจะไม่เปลี่ยนจากปีที่แล้วมากนักมากนัก แม้ในปีนี้ การศึกษาของเจแอลแอลจะพบว่า กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่รวมอีกประมาณ 297,000 ตารางเมตร

"อาคารที่จะสร้างเสร็จใหม่ในปีนี้ ส่วนใหญ่ผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าแล้ว 80-100% นอกจากนี้ ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานมีแนวโน้มที่จะยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่ง จากการที่ภาคธุรกิจน่าจะยังคงมีการเติบโตและต้องการขยายสำนักงาน ตามการเติบโตทางเศรษฐกิจ ซึ่งก่อนหน้านี้ ธนาคารโลกประมาณการณ์ว่า เศรษฐกิจไทยปีนี้ น่าจะยังขยายตัวได้ 3.8% ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา แม้จะมีความไม่แน่นอนทางการเมืองและความผันผวนของเศรษฐกิจโลก" นางสุพินท์กล่าว

แนวโน้มสำคัญๆ ที่ต้องจับตา

ที่ดินเหมาะสำหรับพัฒนาโครงการใหม่หาได้ยากขึ้น

สำหรับการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ การหาที่ดินที่เหมาะสมทั้งแง่ของทำเลที่ตั้งและราคา จะยังคงเป็นความท้าท้ายหลักสำหรับบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไป ที่ดินที่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ส่วนใหญ่จะยังคงเป็นที่ดินในย่านธุรกิจของกรุงเทพฯ ชั้นใน โดยเฉพาะที่อยู่ไม่ไกลจากสถานีบีทีเอสหรือเอ็มอาร์ที แต่ที่ดินในย่านเหล่านี้มีราคาที่สูงขึ้นมากและหาซื้อได้ยากขึ้น ทำให้ผู้พัฒนาโครงการปรับกลยุทธ์ โดยให้ความสนใจมากขึ้นกับโอกาสการพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินเช่าระยะยาว ทั้งนี้ การพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่บนที่ดินเช่า 30-50 ปีในทำเลย่านธุรกิจหลักๆ ในขณะนี้ อาจให้ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยสูงอยู่ระหว่าง 8-10% ต่อปี

นางสุพินท์กล่าวว่า "ยังพอมีที่ดินขนาดย่อมจำนวนหนึ่งในย่านธุรกิจสำคัญๆ ของกรุงเทพฯ ที่มีศักยภาพเหมาะสมสำหรับการพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน เจ้าของที่ดินเหล่านี้หลายรายอาจยังไม่ต้องการขายแต่ขณะเดียวกันก็ไม่ต้องการลงทุนพัฒนาเอง การให้เช่าที่ดินระยะยาวจึงเป็นกลยุทธ์ที่ลงตัว ทั้งสำหรับผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานและเจ้าของที่ดิน"

โคเวิร์คกิ้งสเปซโตไม่หยุด

ในปี 2561 ที่ผ่านมา เฉพาะโคเวิร์คกิ้งสเปซที่ดำเนินการโดยแบรนด์ต่างประเทศ มีการเปิดสาขาใหม่เพิ่มขึ้นคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 23,000 ตารางเมตร ส่วนในปีนี้ เท่าที่มีการประกาศแผนออกมาแล้ว จะมีการเปิดสาขาเพิ่มอีกรวมพื้นที่กว่า 30,000 ตารางเมตร

การเติบโตอย่างรวดเร็วของโคเวิร์คกิ้งสเปซ เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นในเมืองใหญ่ทั่วโลก ซึ่งตอบโจทย์ความต้องการของบริษัทขนาดใหญ่ได้ดี จากการมีความยืดหยุ่นสูงในเรื่องการเช่าใช้พื้นที่และรูปแบบที่สอดรับสไตล์การทำงานของคนรุ่นใหม่ในองค์กรต่างๆ มีแนวโน้มว่า จะมีเจ้าของอาคารสำนักงานหรือผู้พัฒนาโครงการอาคารสำนักงานให้ความสนใจมากขึ้นในการลงทุนในโคเวิร์คกิ้งสเปซ

นางสุพินท์กล่าวว่า "การร่วมลงทุนมีความเป็นได้สูง เนื่องจากเจ้าของอาคารอาจยังไม่มีองค์ความรู้ในการบริหารจัดการโคเวิร์คกิ้งสเปซ ในขณะเดียวกันการร่วมทุนกับเจ้าของอาคารจะเป็นประโยชน์กับผู้ประกอบการโคเวิร์คกิ้งสเปซในแง่ของการช่วยลดเงินลงทุนที่ต้องใช้ การช่วยให้ขยายกิจการได้เร็วขึ้น และมีความเสี่ยงน้อยลง"

ซัพพลายใหม่ 1.47 ล้านตารางเมตรเตรียมสร้างเสร็จใน 5 ปี

นับจากปีนี้ถึงปี 2566 กรุงเทพฯ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่คิดเป็นพื้นที่เพิ่มรวมประมาณ 1.47 ล้านตารางเมตร ทั้งนี้ เฉพาะในปี 2565 ปีเดียว จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จเพิ่มมากกว่า 4 แสนตารางเมตร

"โครงการอาคารสำนักงานใหม่เหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นอาคารเกรดเอถึงเอบวก ซึ่งเป็นที่ต้องการของบริษัทผู้เช่า ผลกระทบจึงมีแนวโน้มที่จะตกไปอยู่กับอาคารเก่าที่เป็นที่ต้องการน้อยกว่า ดังนั้น จึงมีแนวโน้มว่า จะมีอาคารเก่าหลายอาคารที่มีการปรับปรุงให้ดูใหม่และทันสมัยมากขึ้น ในขณะที่บางอาคารอาจถูกรื้อถอนเพื่อสร้างอาคารใหม่หากมีความเป็นไปได้" นางสุพินท์กล่าว

ปริมาณซัพพลายใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นมากในช่วงห้าปีจากนี้ ยังทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บางรายลังเลที่จะเริ่มโครงการอาคารสำนักงานใหม่ เนื่องจากมีความกังวลเกี่ยวกับการแข่งขันที่จะเพิ่มสูงขึ้น

"แม้ในช่วง 5 ปีจากนี้ จะมีพื้นที่สำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นมาก แต่ยังมีความเป็นไปได้ที่จะมีการพัฒนาอาคารสำนักงานโครงการใหม่ๆ เพิ่มเติมได้อีก หากผู้พัฒนาโครงการสามารถกำหนดกลุ่มบริษัทผู้เช่าเป้าหมายได้อย่างถูกต้อง และพัฒนาโครงการให้สอดคล้อง ทั้งนี้ ไม่จำเป็นว่า บริษัททุกบริษัทจะต้องมีสำนักงานในอาคารสำนักงานเกรดเอ หรือในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ เพราะจะยังคงมีบริษัทบางกลุ่มที่มีความอ่อนไหวเกี่ยวกับค่าเช่า หรือต้องการอยู่ในทำเลที่เอื้อต่อธุรกิจ เช่น การอยู่ใกล้กับกลุ่มลูกค้า เป็นต้น" นางสุพินท์กล่าว


เกี่ยวกับ JLL

JLL จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์นิวยอร์ก เป็นหนึ่งในบริษัทชั้นนำของโลกในธุรกิจบริการที่มีความเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และบริหารการลงทุน วิสัยทัศน์ของเราคือการสร้างจินตนาการใหม่ให้กับโลกแห่งอสังหาริมทรัพย์ สร้างโอกาสที่ดี และมีส่วนร่วมในการสรรค์สร้างอสังหาริมทรัพย์อันน่าอัศจรรย์ให้เป็นพื้นที่ที่ผู้คนสามารถสานความใฝ่ฝันให้เป็นจริง ซึ่งตามวิสัยทัศน์ที่นี้ เรามุ่งมั่นที่จะสร้างวันพรุ่งนี้ที่ดีกว่าให้กับลูกค้า พนักงานและชุมชนของเรา JLL เป็นหนึ่งใน 500 บริษัทที่ที่มีสำนักงานใหญ่ในสหรัฐอเมริกาที่มีรายได้สูงสุดตามการจัดอันดับโดยนิตยสารฟอร์จูน โดยในปีที่ผ่านมา มีรายได้ทั่วโลกรวมทั้งสิ้น 1.63 หมื่นล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ดำเนินธุรกิจในกว่า 80 ประเทศและมีพนักงานทั่วโลกรวมจำนวนทั้งสิ้นกว่า 91,000 คน (ณ วันที่ 31 มีนาคม 2562) JLL เป็นชื่อแบรนด์และเครื่องหมายการค้าของบริษัทโจนส์ แลง ลาซาลล์ (Jones Lang LaSalle Incorporated) ต้องการข้อมูลเพิ่ม โปรดไปที่ jll.com

ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม ? ติดต่อทีมงานของเรา