การลงทุนซื้อขายอสังหาฯ ในเอเชียแปซิฟิกปี 63 มีแนวโน้มแซงหน้าทุกภูมิภาค

บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เปิดเผยว่าในช่วงสามไตรมาสแรกของปีนี้ มีการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นในเอเชียแปซิฟิกคิดเป็นมูลค่ารวมทั้งสิ้น 125,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 3.87 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% จากช่วงสามไตรมาสแรกของปี 2561 และคาดว่าปีหน้า การลงทุนซื้อขายจะคึกคักมากยิ่งขึ้น

รายงานจากเจแอลแอลระบุด้วยว่า การซื้อโดยนักลงทุนต่างชาติในเอเชียแปซิฟิกมีสัดส่วนสูงสุดในรอบทศวรรษ โดยมีมูลค่าคิดเป็นร้อยละ 35 ของมูลค่าการซื้อขายที่เกิดขึ้นทั้งหมด ส่วนใหญ่เป็นการเข้าซื้อโดย private equity fund และเป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์รายการใหญ่ๆ

สจ๊วต โครว์ ซีอีโอหน่วยธุรกิจบริการด้านการลงทุนภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของเจแอลแอล กล่าวว่า “ตลาดการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเอเชียแปซิฟิกคึกคักมากขึ้นตั้งแต่ปีที่ผ่านมา เนื่องจากเป็นภูมิภาคที่นักลงทุนยังคงสามารถหาโอกาสการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนสูงและมีความมั่นคง ท่ามกลางสถานการณ์โลกที่มีความไม่แน่นอนทางการเมืองสูงและเศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งเป็นปัจจัยเดียวกันที่ทำให้ทั่วโลกมีการผันเม็ดเงินลงทุนเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น”

“ในช่วงสองปีข้างหน้า เชื่อว่าการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลกจะมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น และมีแนวโน้มว่า เอเชียแปซิฟิกจะเป็นภูมิภาคที่มีการลงทุนซื้อขายเกิดขึ้นมากที่สุดแซงหน้ายุโรปและอเมริกา และจะได้รับความสนใจจากนักลงทุนทั่วโลกมากเป็นพิเศษ” นายสจ๊วตกล่าว

รายงานของเจแอลแอลคาดการณ์แนวโน้มสำคัญ 5 แนวโน้มสำหรับภูมิภาคเอเชียแปซิฟิกในปี 2563 ดังนี้

อสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์ (โกดัง/ศูนย์จัดเก็บและกระจายสินค้า) เนื้อหอม

นักลงทุนจะยังคงให้ความสนใจมากขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์ (โกดัง/ศูนย์จัดเก็บและกระจายสินค้า) แต่อสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ที่มีคุณภาพดี มีเสนอขายไม่มากนัก เนื่องจากมีเจ้าของจำนวนไม่มากที่ต้องการปล่อยขาย เพราะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่าได้ง่ายและได้ค่าเช่าดีจากอานิสงค์ของการเติบโตของธุรกิจอีคอมเมอร์ส

พบว่า มีนักลงทุนจำนวนมากขึ้นที่เข้าร่วมลงทุนกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์ ไม่ว่าจะเป็นการเข้าถือหุ้นบางส่วนของบริษัทที่อยู่นอกตลาดหลักทรัพย์ ไปจนถึงการเป็นนักลงทุนหลักในการซื้อหุ้นออกใหม่ที่เสนอขายให้อย่างเฉพาะเจาะจงโดยผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ประเภทโลจิสติกส์ที่กำลังจดทะเบียนเข้าตลาดฯ นอกจากนี้ การควบรวมและซื้อกิจการ เป็นอีกกลยุทธ์หนึ่งที่นักลงทุนเลือกใช้ เพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณภาพ” นายสจ๊วตกล่าว

REITs จะมีบทบาทมากขึ้น

ในปี 2562 นี้ REITs หรือกองทรัสต์เพื่อลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในภูมิภาคเอเชียมีการระดมทุนสูงสุดเป็นประวัติการณ์ คือ 1.4 หมื่นล้านเหรียญ สูงกว่าสถิติเดิมคือ 1.38 หมื่นล้านเหรียญที่ทำไว้ในปี 2556 และมีแนวโน้มที่จะขยับสูงขึ้นอีกในปีนี้

เจแอลแอลคาดว่า สิงคโปร์และอินเดียจะมีกอง REITs เสนอขาย IPO (หุ้นใหม่ที่เสนอขายแก่ประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรก) เพิ่มมากขึ้นในปีหน้า ซึ่งเป็นผลจากกลยุทธ์การขยายการเติบโตและการมีผลประกอบการที่ดีสม่ำเสมอ ในส่วนของการควบรวมและซื้อกิจการที่มีเพิ่มมากขึ้น จะช่วยให้กองทุนต่างๆ สามารถขยายการลงทุนในภูมิภาคเพิ่มขึ้นได้ รวมไปจนถึงการขยายการลงทุนในตลาดใหม่ๆ ในสหรัฐฯ และยุโรป

REITs ยังคงมีแนวโน้มที่ดีในแง่ของผลประกอบการ และเป็นทุนที่มีความสามารถสูงในการเข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ ในขณะเดียวกัน ขนาดนับว่ามีความสำคัญ ดังนั้น คาดว่าจะมีกอง REITs ควบรวมกิจการกันให้เห็นมากขึ้น

กระแสอาคารเขียวมีแนวโน้มขยายตัว

โครงการอสังหาริมทรัพย์รุ่นใหม่จะถูกออกแบบก่อสร้างโดยคำนึงถึงผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมมากขึ้น รวมถึงการใช้เทคโนโลยีด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อมที่จะช่วยให้สามารถประหยัดต้นทุน และการออกแบบที่มีนวัตกรรมใหม่ๆ ที่จะมีส่วนช่วยในการสร้างจุดขายหรือขีดความสามารถในการแข่งขันให้กับอาคาร

“เราเชื่อว่า รัฐบาลของหลายประเทศในเอเชียแปซิฟิกตระหนักถึงความยั่งยืนด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อมและมีความคิดเชิงรุกในการเปลี่ยนหลายๆ เมืองให้เป็นเมืองอัจฉริยะและมีความน่าอยู่มากขึ้น แนวคิดริเริ่มต่างๆ ดังกล่าว เปิดโอกาสใหม่ๆ ให้กับนักลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อหรือพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีคุณสมบัติเป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อม หรือการมีส่วนร่วมในกระบวนการปรับปรุงพัฒนาเมืองใหม่”

ตัวอย่างเช่นสิงคโปร์ ได้มีการเริ่มดำเนินแผนเกี่ยวกับความยั่งยืนด้านสิ่งแวดล้อมด้วยการผลักดันให้ธุรกิจกระจายสถานประกอบการออกไปอยู่นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจมากขึ้น การสนับสนุนให้มีการพัฒนาโครงการมิกซ์ยูสขึ้นมาแทนที่อาคารสำนักงานที่เก่าแล้ว และการรณรงค์ให้ประชาชนลดการใช้รถส่วนบุคคล เช่นเดียวกับที่ปักกิ่งที่มีการจำกัดขนาดของโครงการก่อสร้างอาคารที่มีประโยชน์การใช้เชิงธุรกิจ-การค้า และตั้งเป้าที่จะลดความหนาแน่นของจำนวนประชากรในย่านใจกลางเมือง 6 ย่านลง 15%

เมืองอัจฉริยะจะมีบทบาทสำคัญต่อพัฒนาการของตลาดอาคารสำนักงาน

รายงานวิจัยล่าสุดอีกฉบับหนึ่งของเจแอลแอลที่ชื่อว่า Premium Office Rent Tracker ซึ่งนำเสนอข้อมูลและบทวิเคราะห์ค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอบวกในย่านธุรกิจสำคัญๆ ของเมืองต่างๆ ทั่วโลก เปิดเผยว่า บริษัทในภาคธุรกิจที่เกี่ยวกับเทคโนโลยีมีบทบาทมากขึ้นในฐานะผู้เช่าพื้นที่สำนักงานเกรดเอบวก จากเดิมที่ผู้เช่าหลักเป็นบริษัทในภาคธุรกิจการเงินการธนาคาร แนวโน้มนี้เห็นได้ชัดเจนในเมืองที่มีความก้าวหน้าด้านนวัตกรรมสูง ดังเช่น ปักกิ่ง โตเกียว โซล เซี่ยงไฮ้ สิงคโปร์ และโอซาก้า

ระบบนิเวศทางนวัตกรรมที่มีความซับซ้อนของเมืองเหล่านี้ ไม่ได้ดึงดูดเฉพาะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังดึงดูดให้บริษัท/องค์กรต่างๆ ให้เข้ามาใช้เมืองเหล่านี้เป็นที่ตั้งสถานประกอบการด้วย เนื่องจากเป็นแหล่งรวมของแรงงานที่มีทักษะความสามารถและเอื้อให้ธุรกิจสามารถประสบความสำเร็จในตลาดโลกได้

เฟล็กสเปซจะยังคงบูมต่อเนื่อง

เจแอลแอลได้สำรวจความคิดเห็นกลุ่มเจ้าหน้าที่ระดับหัวหน้าหน่วยงานขององค์กรต่างๆ ที่ดูแลรับผิดชอบสถานประกอบการ 560 คน ซึ่งผู้เข้าร่วมการสำรวจส่วนใหญ่คาดว่า ภายในปี 2563 พื้นที่สำนักงานในกลุ่มเฟล็กสเปซ (flexible space) ซึ่งในที่นี้หมายถึงโคเวิร์คกิ้งสเปซ และเซอร์วิสออฟฟิศ จะมีสัดส่วนคิดเป็นประมาณ 30% ของพื้นที่สำนักงานที่มีทั้งหมดทั่วโลก เพิ่มขึ้นจาก 19% ในปี 2561 นอกจากนี้ เจแอลแอลประเมินว่า เฟล็กสเปซมีแนวโน้มเติบโตสูงในหัวเมืองใหญ่ เช่น สิงคโปร์ โตเกียว และซิดนีย์ ซึ่งยังมีความต้องการรองรับสูง เปิดโอกาสให้ผู้ประกอบการโคเวิร์คกิ้งสเปซและเซอร์วิสออฟฟิศยังสามารถขยายการเติบโตได้

เจ้าของอาคารหรือผู้พัฒนาอาคารสำนักงาน และผู้ประกอบการเฟล็กสเปซจะยังคงรักษาความสัมพันธ์ทางธุรกิจที่ดำเนินอยู่ในในลักษณะปัจจุบันต่อไป กล่าวคือ ผู้ประกอบการเฟล็กสเปซเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานเพื่อเปิดบริการเป็นโคเวิร์คกิงสเปซหรือเซอร์วิสออฟฟิศ แต่ในขณะเดียวกัน มีแนวโน้มว่า จะมีเจ้าของอาคารจำนวนมากขึ้นที่หันมาทำเฟล็กสเปซเอง เพื่อตอบสนองความต้องการของกลุ่มผู้เช่าที่สนใจเช่าพื้นที่สำนักงานในคอนเซ็ปต์ของโคเวิร์คกิงสเปซและเซอร์วิสออฟฟิศเพิ่มมากขึ้น