หัวเมืองในเอเชียแปซิฟิกต้องพัฒนาย่าน CBD ให้รองรับอนาคตหลังโควิด

บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล เปิดเผยผลการศึกษาและวิเคราะห์อนาคตของเขตใจกลางธุรกิจ ในรายงานที่มีชื่อว่า The Future of the Central Business District โดยระบุว่า เขตใจกลางธุรกิจ (Central Business District: CBD) ในหัวเมืองเอเชียแปซิฟิกจะได้รับแรงกดดันมากขึ้นเรื่อยๆ ให้ต้องปรับเปลี่ยนไปสู่การเป็นย่านที่สามารถตอบโจทย์การใช้ประโยชน์ได้อย่างหลากหลายมากขึ้น เพื่อให้สอดรับกับสถานการณ์ใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็นความต้องการที่เปลี่ยนแปลงไปสำหรับการใช้ประโยชน์ในพื้นที่ออฟฟิศสำนักงาน รูปแบบการคมนาคม/การเดินทางที่มีตัวแปรเพิ่มขึ้นมากขึ้น และความคาดหวังที่เพิ่มสูงขึ้นสำหรับการมีอาคารสถานที่ที่ต้องสร้างประสบการณ์ความรู้สึกที่ดีให้กับผู้ใช้

รายงานการวิจัยของเจแอลแอลระบุว่า ในขณะนี้ เอเชียแปซิฟิกมีอัตราการกลับเข้าทำงานในออฟฟิศของพนักงานบริษัท/องค์กรต่างๆ เฉลี่ยสูงมากกว่า 70% ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าหลายส่วนของยุโรปและสหรัฐอเมริกา โดยพบว่า เซี่ยงไฮ้ กรุงปักกิ่ง และกรุงโซลเป็นเมืองที่พนักงานบริษัทกลับเข้าทำงานในออฟฟิศในอัตราเท่ากับก่อนช่วงเกิดวิกฤติการณ์โควิด อย่างไรก็ดี โดยรวมแล้ว อัตราการกลับมาใช้ระบบขนส่งและการเดินทางนับว่ายังคงช้า เมื่อเทียบกับช่วงก่อนเกิดโควิด ซึ่งจะเป็นปัจจัยที่สร้างแรงกดดันให้เขต CBD รวมทั้งอาคารสถานที่และระบบสาธารณูปโภคที่มีรองรับ จำเป็นจะต้องตอบโจทย์ความต้องการได้มากกว่าการเป็นเพียงศูนย์กลางที่ตั้งของออฟฟิศสำนักงานสำหรับบริษัทต่างๆ

ผลการวิเคราะห์ของเจแอลแอลได้ชี้ให้เห็นโอกาสการสร้างมูลค่าให้กับเขต CBD ในหัวเมืองเอเชียแปซิฟิก โดยเขต CBD เหล่านี้ มีศักยภาพสูงที่จะสามารถปรับปรุงพัฒนาให้ดียิ่งขึ้น เมื่อพิจารณาจากระบบสาธารณูปโภคที่มี ความสามารถในการเข้าถึง และปริมาณอสังหาริมทรัพย์ที่ยังมีการใช้ประโยชน์ไม่เต็มศักยภาพ ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นปัจจัยที่มีผลต่อความสามารถในการรองรับความเปลี่ยนแปลง แต่ในขณะเดียวกัน ทั้งหมดนี้อาจยังไม่เพียงพอที่จะเป็นหลักประกันสำหรับอนาคตของเขต CBD ในเอเชียแปซิฟิก เนื่องจากอาคารสำนักงานให้เช่าในหัวเมืองของในภูมิภาคนี้ยังมีพื้นว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 14.7% ซึ่งหมายความว่า บริษัทต่างๆ ยังมีตัวเลือกเมื่อต้องพิจารณาทำเลที่ตั้งสำนักงาน อีกทั้งเมืองใหญ่ๆ ยังมีการเกิดขึ้นของทำเลใหม่ๆ ที่ประกอบด้วยอาคารสถานที่หลากหลายประเภท ซึ่งกำลังเข้ามาชิงส่วนแบ่งดีมานด์จากบริษัทผู้เช่าออฟฟิศ ผู้อยู่อาศัย รวมไปจนถึงนักลงทุนได้มากยิ่งขึ้น

นายแอนโทนี เคาส์ ซีอีโอภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของเจแอลแอล กล่าวว่า “ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาหลังวิกฤติการณ์โควิด ผู้คนมีมุมมองและการใช้ประโยชน์จากเขต CBD ในรูปแบบที่แตกต่างไปจากเดิม การที่เมืองต่างๆ จะสามารถรองรับความเปลี่ยนแปลงในอนาคต จำเป็นที่จะต้องค้นหากลวิธีใหม่ๆ ที่จะทำให้ย่านสำคัญของเมืองยังคงสามารถดึงดูดผู้คน ธุรกิจ และการลงทุน ทั้งนี้ การที่จะทำให้เขต CBD ยังคงสามารถรุ่งเรืองต่อไปได้ในอนาคต ในฐานะของการเป็นย่านที่รองรับความต้องการใช้ประโยชน์ได้อย่างหลากหลาย นักลงทุนตลอดรวมจนถึงผู้ใช้ประโยชน์ในอาคารสถานที่ จำเป็นที่จะต้องได้รับคำแนะนำและข้อมูลเชิงลึกที่จะช่วยให้สามารถร่วมมือกันได้อย่างมีกลยุทธ์และตัดสินใจในเรื่องใดๆ ได้อย่างชาญฉลาด”

นายไมเคิล แกลนซี กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอลประเทศไทย กล่าวว่า “เมื่อกล่าวถึงเขต CBD กรุงเทพฯ จัดอยู่ในกลุ่มเมืองที่มีลักษณะแตกต่างออกไป เนื่องจากเขต CBD ดั้งเดิมเป็นเพียงส่วนหนึ่งของย่านศูนย์กลางทางธุรกิจหลักๆ (Central Business Areas: CBA) ซึ่งครอบคลุมพื้นที่ที่กระจายออกไปมากกว่า แต่มีอาคารสิ่งปลูกสร้างและกิจกรรมทางธุรกิจหนาแน่น ซึ่งเกิดขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและระบบขนส่งมวลชน

“อย่างไรก็ดี ทั้ง CBD และ CBA แทบไม่แตกต่างกัน ในประเด็นความจำเป็นที่จะต้องได้รับพัฒนาปรับปรุงให้สามารถรองรับอนาคตได้” นายแกลนซีกล่าว

ในการที่จะสามารถใช้ศักยภาพระยะยาวที่มีได้อย่างเต็มที่ เขต CBD ในหัวเมืองเอเชียแปซิฟิกจำเป็นที่จะต้องมีการใช้ประโยชน์พื้นที่ประเภทต่างๆ ในสัดส่วนที่เหมาะสม มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีขึ้น และมีการลงทุนในด้านการออกแบบที่เน้นความยั่งยืนทางสิ่งแวดล้อมและสังคม ทั้งนี้ รายงานวิจัยของเจแอลแอลวิเคราะห์ว่า การปรับปรุงอาคารเก่าเป็นวิธีที่ยั่งยืนมากกว่าเมือเทียบกับการสร้างอาคารใหม่ขึ้นมาแทน เนื่องจากในระหว่างการปรับปรุงอาคารเก่า โดยเฉลี่ยจะก่อให้เกิดก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์ปริมาณน้อยกว่า 500 กิโลกรัมต่อพื้นที่ 1 ตารางเมตร เทียบกับระหว่างการก่อสร้างอาคารใหม่ที่จะก่อให้เกิดก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์สูงกว่าถึง 3 เท่า

รายงานของเจแอลแอลยังระบุด้วยว่า การจะปรับปรุงพัฒนาเขต CBD ให้ได้เต็มประสิทธิภาพ ต้องอาศัยความร่วมมือกันระหว่างภาครัฐฯ และเอกชน

• นักลงทุนหรือเจ้าของอาคารสามารถคิดหาและใช้กลยุทธ์ระยะยาวในการปรับปรุง เปลี่ยนแปลงพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ของตนเองให้สามารถรองรับความต้องการใช้ประโยชน์ที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป รวมไปจนถึงให้สามารถรับมือกับผลกระทบที่เกิดจากปัจจัยภายนอกได้ดีขึ้น
• ผู้พัฒนาโครงการควรพิจารณาประเด็นต่างๆ ที่สำคัญ ได้แก่ ทำเลที่ตั้ง ซึ่งควรพิจารณาจากศักยภาพการเติบโตและดีมานด์ในอนาคต คุณภาพและอายุของอาคาร และความสามารถในการรองรับกฎระเบียบข้อบังคับที่ว่าด้วยประสิทธิภาพของการใช้พลังงาน และความยั่งยื่นด้านสังคมสิ่งแวดล้อม
• ภาครัฐฯ จำเป็นที่จะต้องสามารถประเมินความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นกับดีมานด์ในอนาคตและให้ความยืดหยุ่นมากขึ้นแก่นักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยอาศัยมาตรการต่างๆ อาทิ การขยายเครดิตภาษีเพื่อชดเชยต้นทุนในการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์อาคารและเพิ่มประสิทธิภาพกระบวนการวางแผนเพื่อร่นระยะเวลาในการปรับปรุงอาคารหรือการพัฒนาโครงการ

ตัวอย่างความพยายามของภาครัฐฯ และเอกชนในการพัฒนาปรับปรุงเขต CBD ในภูมิภาคนี้ ได้แก่ โครงการ CBD Incentive Scheme ของรัฐบาลสิงคโปร์ ที่ให้สิทธิพิเศษแก่ผู้พัฒนาโครงการที่เป็นเจ้าของอาคารสำนักงานที่มีอายุ 20 ปีขึ้นไปและปรับเปลี่ยนให้เป็นอาคารมิกซ์ยูส โดยสามารถสร้างพื้นที่สิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นได้อีก 25%-30% จากเพดานจำกัดเดิม อีกตัวอย่างคือ West Side Place ที่เมลเบอร์น ซึ่งเป็นโครงการมิกซ์ยูสคอมเพล็กซ์ขนาดใหญ่ ที่จัดสรรให้มีพื้นที่ทางเท้าที่เรียงรายด้วยพื้นที่ร้านค้าและพื้นที่สีเขียว เพื่อขั้นระหว่างตึกส่วนใหญ่ในโครงการที่เป็นอาคารสำนักงาน ไม่ให้ชิดกันอย่างหนาแน่นเหมือนที่เห็นได้ในเขต CBD โดยทั่วไป ทั้งนี้ โครงการประสบความสำเร็จในการดึงดูดทั้งผู้คนและการลงทุน

สำหรับกรุงเทพฯ โครงการ One Bangkok ซึ่งเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูสที่ใหญ่ที่สุดของประเทศเป็นอีกหนึ่งตัวอย่าง โดยเกือบครึ่งหนึ่งจากที่ดินกว่า 108 ไร่ของโครงการ ได้รับการจัดสรรให้เป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่ง นอกจากนี้ เมื่อปีที่แล้ว กรุงเทพมหานครได้เปิดแนวคิดการสร้างพื้นที่สีเขียวให้กรุงเทพฯ ด้วยการเชิญชวนให้ร่วมปลูกต้นไม้ให้ได้ 1 ล้านต้นทั่วกรุงเทพฯ และการสร้างสวนขนาดเล็กบนพื้นที่ของภาครัฐฯ และเอกชน pocket parks ที่ผู้คนในชุมชนสามารถเข้าถึงได้ในระยะการเดินไม่เกิน 15 นาที

นายร็อดดี อัลลัน ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยภาคพื้นเอเชียแปซิฟิกของเจแอลแอล กล่าวว่า “ความพยายามใดๆ ในการพัฒนาปรับปรุงเขต CBD ของเมือง จำเป็นที่จะต้องอาศัยความมุ่งมั่นในระยะยาวของนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ตลอดรวมจนถึงความสนับสนุนอย่างสม่ำเสมอจากภาครัฐฯ ทั้งนี้ แม้อาคารสำนักงานจะยังคงเป็นองค์ประกอบหลักในเขต CBD แต่การจะทำให้เขต CBD สามารถเติบโตต่อไปได้อย่างยั่งยืน จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีองค์ประกอบสนับสนุนอื่นๆ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสถานที่ที่ใช้ประโยชน์ในเชิงสันทนาการ รวมจนถึงพื้นที่สีเขียว”