Skip Ribbon Commands
Skip to main content

News Release

กรุงเทพฯ

อาคารสำนักงานคุณภาพดีย่านบางนา-ตราดขาดแคลน

คาดจะมีการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่เพิ่ม หลังไม่มีการก่อสร้างมานาน 20 ปี


จากการที่ค่าเช่าออฟฟิศสำนักงานในย่านธุรกิจหลักๆ ใจกลางกรุงเทพฯ ปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น 15% ในปีที่ผ่านมา และปรับเพิ่มขึ้นต่อไปอีกราว 6% ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ ส่งผลให้มีบริษัทต่างๆ มากขึ้น ที่เริ่มพิจารณาการย้ายสำนักงานออกไปยังทำเลรอบนอก ที่มีค่าเช่าต่ำกว่า แต่ยังคงสามารถสัญจรเข้าสู่ใจกลางกรุงเทพฯ ได้สะดวก ซึ่งย่านบางนา-ตราด เป็นหนึ่งในทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้น อย่างไรก็ดี ตลาดอาคารสำนักงานในย่านนี้กำลังประสบภาวการณ์ขาดแคลนอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพอย่างหนัก จึงเป็นโอกาสสำหรับบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานในทำเลอื่นๆ นอกย่านศูนย์กลางธุรกิจซึ่งขณะนี้ที่ดินมีราคาปรับตัวสูงขึ้นมากและมีปริมาณจำกัดอีกด้วย ตามการรายงานจากบริษัทบริการและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์ (เจแอลแอล)


นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล กล่าวว่า “โดยทั่วไป บางนา-ตราดมีภาพลักษณ์ของการเป็นย่านอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ  จนเมื่อไม่กี่สิบปีที่ผ่านมา ทำเลแถบนี้ยังได้กลายเป็นย่านธุรกิจที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งด้วย หลังมีการพัฒนาอาคารสำนักงานและศูนย์การค้าขึ้นเกิดขึ้นตามสองฝั่งถนน”

“ในขณะที่การพัฒนาโครงการศูนย์การค้าในย่านนี้ยังคงมีเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ  เพื่อรองรับการขยายตัวของภาคที่อยู่อาศัยในบริเวณโดยรอบ รวมถึงลูกค้าจากส่วนอื่นๆ ของกรุงเทพฯ แต่กลับพบว่าไม่มีการก่อสร้างอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอีกเลยหลังจากปี 2537 เป็นต้นมา ส่งผลให้พื้นที่สำนักงานที่มีให้เช่าในย่านบางนา-ตราด ส่วนใหญ่ประกอบด้วยโฮมออฟฟิศและอาคารสำนักงานเก่า ซึ่งหลายๆ อาคารขาดการบริหารจัดการที่ดีและมีรูปแบบรวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกที่ล้าสมัย” นางสุพินท์กล่าว

รายงานจากศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทเจแอลแอล ระบุว่า ย่านบางนา-ตราดมีอาคารสำนักงาน (เฉพาะที่เป็นอาคารสูง ไม่รวมโฮมออฟฟิศ) คิดเป็นพื้นที่เช่ารวมทั้งสิ้น 296,000 ตารางเมตร และส่วนใหญ่กระจายตัวอยู่ในบริเวณระหว่างแยกบางนา-สุขุมวิทไปจนถึงบางนา-ตราด ก.ม. 10 ซึ่งในจำนวนนี้ มีเพียงประมาณ 30% ที่มีคุณภาพเป็นที่รับได้สำหรับบริษัทผู้เช่าโดยทั่วไป

ในขณะที่อาคารสำนักงานที่มีคุณภาพมีจำนวนจำกัด พบว่าความต้องการเช่าสำนักงานในย่านนี้มีการขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยพิจารณาจากอัตราการว่างของพื้นที่เช่าที่ลดลงเรื่อยๆ โดยขณะนี้ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าเฉลี่ย 17.4% และหากอ้างอิงสถิติย้อนหลังตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมา พบว่า อัตราการว่างของพื้นที่เช่าในย่านบางนา-ตราด ปรับตัวลดลงเร็วกว่าอัตราเฉลี่ยรวมสำหรับตลาดอาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ มากถึง 2 เท่า นอกจากนี้ ยังพบด้วยว่า อาคารที่มีคุณภาพดีกว่าอาคารอื่นๆ มีพื้นที่ว่างเหลือเช่าไม่ถึง 10%

นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า “ก่อนหน้านี้ บริษัทที่เช่าออฟฟิศในย่านบางนา-ตราด ส่วนใหญ่เป็นธุรกิจที่จำเป็นต้องอยู่ในทำเลที่มีการสัญจรไปมาได้สะดวกระหว่างย่านศูนย์กลางธุรกิจและอิสเติร์นซีบอร์ด รวมถึงสนามบินสุวรรณภูมิ แต่ในปัจจุบัน มีบริษัทจากหลากหลายธุรกิจมากขึ้นที่สนใจเช่าออฟฟิศในย่านนี้ เนื่องจากมีค่าเช่าถูกกว่าย่านใจกลางกรุงฯ และระบบสาธารณูปโภครวมถึงการคมนาคมได้รับการพัฒนาให้ดีขึ้น โดยมีบริษัทจำนวนมากที่ย้ายหน่วยงานสนับสนุน (back office) มาไว้ในย่านนี้ แนวโน้มดังกล่าวกำลังขยายตัวเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เนื่องจากย่านศูนย์กลางธุรกิจมีค่าเช่าสูงและยังคงปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่อง อีกทั้งยังมีพื้นที่เช่าเหลือจำกัดด้วย ส่งผลให้บริษัทต่างๆ ต้องพิจารณาทำเลรอบนอกศูนย์กลางธุรกิจ”

“อย่างไรก็ดี บางนา-ตราด อาจยังไม่พร้อมรองรับความต้องการที่กำลังขยายตัวเพิ่มขึ้น  เนื่องจากอาคารสำนักงานที่มีคุณภาพรับได้ส่วนใหญ่ในย่านนี้มีผู้เช่าเต็มหรือเกือบเต็มแล้ว ในขณะที่ตลอด 20 ปีที่ผ่านมาไม่มีการก่อสร้างอาคารสำนักงานใหม่เพิ่มขึ้นเลย  เนื่องจากในช่วงที่ผ่านมา ค่าเช่าสำนักงานในย่านนี้มีระดับต่ำจนไม่สามารถให้ผลตอบแทนการลงทุนที่น่าสนใจมากพอที่จะกระตุ้นให้มีการก่อสร้างโครงการใหม่ จนกระทั่งเมื่อไม่กี่ปีมานี้ที่ค่าเช่าสำนักงานในย่านนี้เริ่มมีการปรับตัวสูงขึ้นมาก” นางสาวยุพากล่าว

ตัวเลขจากศูนย์บริการข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ไทยของเจแอลแอล ระบุว่า ค่าเช่ารายเดือนเฉลี่ยสำหรับพื้นที่สำนักงานในย่านบางนา-ตราดปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นจากตารางเมตรละ 287 บาทในปี 2553 มาอยู่ที่ 389 บาทในปัจจุบัน คิดเป็นการปรับตัวสูงขึ้น 35.4% ซึ่งเป็นอัตราการเพิ่มขึ้นที่เร็วกว่าค่าเช่าเฉลี่ยสำหรับตลาดอาคารสำนักงานทั่วกรุงเทพฯ ที่ปรับเพิ่มขึ้น 23% ในช่วงเดียวกัน

Charts-Bangna-Office-October2014-TH.jpg

“ปัจจุบัน มีอาคารสำนักงานบางอาคารในย่านบางนา-ตราดที่เสนอค่าเช่าสูงถึง 600-650 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งค่าเช่าในระดับนี้ นับว่าสูงมากพอที่จะกระตุ้นให้มีการพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานใหม่ได้ โดยขณะนี้ มีอาคารสำนักงานที่กำลังอยู่ระหว่างการก่อสร้างในย่านนี้หนึ่งโครงการ คือ อาคารภิรัช ทาวเวอร์ แอท ไบเทค ความสูง 29 ชั้น พื้นที่เช่า 31,880 ตารางเมตร ซึ่งเมื่อก่อสร้างแล้วเสร็จในปี 2559 จะกลายเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอบวกอาคารแรกในย่านบางนา-ตราด เชื่อว่าจะมีการโครงการพัฒนาอาคารสำนักงานอื่นๆ เกิดขึ้นตามมาอีกในไม่นานนี้” นางสาวยุพาสรุป