Skip Ribbon Commands
Skip to main content

News Release

มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ - ผู้ขายยอมปรับราคาเสนอขายลง แต่ไม่ถึงระดับต่ำกว่าทุน

แม้ยังมีความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องและมีอสังหาริมทรัพย์เสนอขายมากขึ้น แต่ตลาดการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา เนื่องจากผู้ซื้อและผู้ขายยังคงมีความคาดหวังในเรื่องของราคาที่แตกต่างกันค่อนข้างมาก


แม้ยังมีความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องและมีอสังหาริมทรัพย์เสนอขายมากขึ้น แต่ตลาดการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ยังคงซบเซา เนื่องจากผู้ซื้อและผู้ขายยังคงมีความคาดหวังในเรื่องของราคาที่แตกต่างกันค่อนข้างมาก ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระหว่างประเทศ โจนส์ แลง ลาซาลล์
 
นางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด กล่าวว่า “ในขณะนี้ พบว่า ยังมีผู้ให้ความสนใจลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ส่วนใหญ่เป็นการมองหาอสังหาริมทรัพย์ราคาถูกที่เจ้าของต้องการ “ขายร้อน” ส่วนทางฝั่งผู้ขาย แม้จะตระหนักว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ในภาวะที่ตกต่ำ แต่ไม่ยินดีที่จะขายในราคาต่ำกว่าทุน ดังนั้น ตลาดการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้จึงมีภาวะค่อนข้างซบเซา โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังคงรอดูสถานการณ์และคาดหวังว่าราคาจะปรับตัวลดลง”
 
นายอำพล เทพนำโสมมนัสส์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการด้านการลงทุน โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “ในช่วงนี้ เรายังได้รับการติดต่อสอบถามจากนักลงทุนเข้ามาอย่างต่อเนื่อง เกี่ยวอสังหาริมทรัพย์ที่มีเสนอขายในกรุงเทพฯ แต่ส่วนใหญ่เป็นการสอบถามถึงอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของร้อนเงินและต้องการขายด่วน”
 
โจนส์ แลง ลาซาลล์ ได้รับมอบหมายให้เป็นตัวแทนขายอสังหาริมทรัพย์หลายรายการในขณะนี้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ อาคารสำนักงาน และโรงงาน ซึ่งในนี้รวมถึงการได้รับมอบหมายจากบริษัทต่างๆ ที่ต้องการปล่อยขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่จำเป็นต้องใช้ประโยชน์ และปรับเพิ่มกระแสเงินในบัญชีงบดุล
“ในขณะที่ผู้ซื้อเน้นการหาซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มีเสนอขายราคาถูก ผู้ขายส่วนใหญ่ยังไม่มีปัญหาการขาดสภาพคล่องมากในระดับที่จำเป็นต้องขายร้อน จนถึงขณะนี้ จึงมีเพียงแต่การยอมปรับลดราคาเสนอขายลงเท่านั้น แต่ไม่ถึงกับยอมลดราคาลงต่ำกว่าทุน” นายอำพลกล่าว
 
นางสุพินท์ กล่าวว่า “โดยทั่วไปในขณะนี้ หลายฝ่ายมีความเห็นตรงกันว่า มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มปรับตัวลดลง อย่างไรก็ดี ไม่สามารถระบุได้แน่ชัดว่า มูลค่ามีการปรับตัวลดลงไปมากน้อยเพียงใด เนื่องจากนับตั้งแต่ปีที่แล้วจนถึงขณะนี้ แทบไม่มีการลงทุนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้น ดังนั้น จึงหาราคาซื้อขายจริงสำหรับให้ใช้เทียบอ้างอิงได้ยาก ตัวอย่างเช่น ที่ดินบนถนนสาทร ในปี 2548 มีการซื้อขายเกิดขึ้นในราคาประมาณ 500,000 บาทต่อตารางวา ในช่วงกลางปี 2551 มีการซื้อขายในราคา 800,000 บาทต่อตารางวา จากนั้นมาจนถึงขณะนี้ยังไม่มีการซื้อขายอื่นเกิดขึ้นอีกที่จะสามารถนำมาสนับสนุนความรู้สึกที่ว่า ราคาที่ดินในย่านนี้กำลังปรับตัวลดลง นอกจากนี้ หากแม้เจ้าของที่ดินจะนำที่ดินออกมากเสนอขายต่อจริง เจ้าของจะยอมขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาที่ซื้อมาในปีที่แล้วหรือไม่ ยังคงเป็นคำถาม”
 
“ในสภาวการณ์เช่นนี้ มีผู้ขายที่ยอมปรับลดราคาเสนอขายลง แต่สถานการณ์ที่เป็นอยู่ในขณะนี้ยังต่างจากช่วงวิกฤตการณ์เศรษฐกิจปี 2540 ค่อนข้างมาก ซึ่งในช่วงนั้น มีเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากที่ถูกบีบให้ขายสินทรัพย์ต่ำกว่าทุน”
“คาดว่าการขึ้นลงของราคาเสนอขายอสังหาริมทรัพย์จะยังคงมีความไม่แน่นอน นอกจากเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะยังไม่จำเป็นต้องยอมรับการถูกกดราคาลงมาก อาจยังรู้สึกด้วยว่า ตนเองไม่ได้รับผลกระทบจากการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เอาไว้” นางสุพินท์กล่าว
 
เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาลไทยได้ริเริ่มแนวคิดเกี่ยวกับการเรียกเก็บภาษีสำหรับที่ดินที่ไม่มีการใช้ประโยชน์ เพื่อขยายฐานการจัดเก็บรายได้เข้ารัฐฯ แม้อาจต้องใช้เวลาอีก 1-2 ปีในการพิจารณาแผนการใช้โครงสร้างใหม่สำหรับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แผนการนี้ได้สร้างความกังวลให้กับบางฝ่าย ซึ่งเกรงว่าอาจเป็นการเพิ่มภาระให้กับเจ้าของที่ดิน และอาจส่งผลให้ราคาที่ดินลดลง เนื่องจากความต้องการถือครองที่ดินเปล่าลดลง เพราะมีต้นทุนด้านภาษี
 
เชื่อภาษีที่ดินจะไม่กระทบราคา แต่จะส่งผลดีมากกว่า
 
“ภาษีที่ดินไม่เพียงจะช่วยเพิ่มรายได้ให้แก่รัฐฯ เท่านั้น แต่ยังเป็นการกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดิน” นางสุพินท์กล่าว “ในส่วนของผู้พัฒนาโครงการที่มีความเป็นมืออาชีพ ปัจจุบันมีแนวโน้มที่จะเลือกซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการได้ทันที มากกว่าที่จะซื้อที่ดินเก็บไว้โดยยังไม่มีเป้าหมายหรือแผนที่แน่นอนว่าจะซื้อไว้สำหรับพัฒนาโครงการประเภทใดและเมื่อใด ดังนั้น ผู้พัฒนาโครงการเหล่านี้ไม่น่าจะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินใหม่มากนัก ต่างจากผู้ที่ซื้อที่ดินไว้เพื่อเก็งกำไร ซึ่งจะได้รับผลกระทบมากกว่า”
 
หลายประเทศที่พัฒนาแล้วทั่วโลกใช้โครงสร้างภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็นอัตราภาษี ชนิดของอสังหาริมทรัพย์และประเภทของเจ้าของที่จะเรียกจัดเก็บภาษี อาทิ ในออสเตรเลีย ภาษีอสังหาริมทรัพย์มีการเรียกเก็บรายปีทั้งโดยรัฐบาลกลางและหน่วยงานรัฐฯ ระดับท้องถิ่น ส่วนที่ไต้หวัน ภาษีการถือครองอสังหาริมทรัพย์อาจขึ้นอยู่กับทั้งราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยอัตราภาษีจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้งและประโยชน์การใช้ สำหรับญี่ปุ่น ภาษีอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยภาษีสินทรัพย์คงที่และภาษีผังเมือง ซึ่งคำนวณจากราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ส่วนที่สิงคโปร์ ภาษีอสังหาริมทรัพย์คิดอัตราส่วนจากมูลค่าประเมินรายปี ซึ่งคำนวณจากประมาณการอัตราค่าเช่ารายปีในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์นั้นถูกปล่อยเช่า
 
สำหรับในประเทศไทย อัตราภาษีที่เสนอ อยู่ในช่วงระหว่าง 0.05% ถึง 0.5% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับประเภทการใช้ประโยชน์ของที่ดิน (ที่มา - สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง)
 
“นอกเหนือจากการกำหนดอัตราภาษีที่ดินตามประเภทประโยชน์ใช้สอยต่างๆ รัฐบาลควรจัดเตรียมกลไกที่มีประสิทธิภาพและโปร่งใสสำหรับการจัดเก็บภาษี นอกจากนี้ รัฐฯ ควรยกระดับมาตรฐานราคาประเมินของทางราชการให้สอดคล้องกับมูลค่าจริงในตลาดด้วย” นางสุพินท์กล่าว “โครงสร้างภาษีที่ดี ไม่เพียงช่วยสร้างรายได้ให้แก่รัฐฯ สำหรับนำไปใช้ในการจัดสรรบริการต่างๆ ในระดับท้องถิ่น แต่ยังช่วยกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอย่างมีประสิทธิภาพ อย่างไรก็ดี รัฐฯ ควรศึกษาผลกระทบโดยรวมอย่างรอบคอบ เพื่อป้องกันผลเสียใดๆ ที่อาจจะตามมา อาทิ การเร่งให้เกิดการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเขตเมืองอย่างไร้ทิศทาง ทั้งนี้ ความคิดริเริ่มของรัฐบาลเกี่ยวกับเรื่องนี้ แสดงให้เห็นความพยายามอย่างจริงจังในการเพิ่มความมีประสิทธิภาพในระบบเศรษฐกิจ”
 
โจนส์ แลง ลาซาลล์ เป็นบริษัทบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก ดำเนินธุรกิจอยู่กว่า700 เมืองของกว่า 60 ประเทศทั่วโลก
ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม โปรดติดต่อ 02 679 6500