Skip Ribbon Commands
Skip to main content

News Release

กรุงเทพ

นักลงทุนเล็งราคาคอนโดลักชัวรีปรับเพิ่มในระยะยาว


​​กรุงเทพฯ 27 เมษายน 2560 - ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา การซื้อคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ เพื่อปล่อยเช่าให้ผลตอบแทนการลงทุนลดลง เนื่องจากราคาซื้อขายปรับตัวสูงขึ้นในอัตราที่รวดเร็วกว่าค่าเช่า แต่แม้ผลตอบแทนการลงทุนจะลดลง ยังคงมีชาวไทยและต่างชาติลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีอย่างต่อเนื่อง โดยให้ความสำคัญกับโอกาสในการที่ราคาคอนโดที่ซื้อไว้จะปรับเพิ่มขึ้นในระยะยาว ตามการรายงานจากบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เจแอลแอล

 

รายงานจากเจแอลแอลระบุว่า การลงทุนซื้อคอนโดลักชัวรีในกรุงเทพฯ เพื่อปล่อยเช่าในขณะนี้ ให้ผลตอบแทนการลงทุนเฉลี่ยประมาณ 3% ต่อปี ซึ่งลดลงจากช่วง 5 ปีก่อนหน้า จากการที่ราคาซื้อขายในช่วงเดียวกันปรับเพิ่มสูงขึ้นมากกว่า 30% (ไม่นับรวมคอนโดกลุ่มซูเปอร์ลักชัวรี) ในขณะที่ค่าเช่าขยับขึ้นประมาณ 10%

 

โดยทั่วไป อัตราผลตอบแทนคิดคำณวนโดยใช้ราคาซื้อเป็นตัวตั้งหารด้วยรายได้จากค่าเช่าทั้งปี ตัวอย่างเช่น คอนโดมิเนียมลักชัวรีในโครงการสร้างเสร็จใหม่ขนาด 150 ตารางเมตรซึ่งมีราคาซื้อขายเฉลี่ยอยู่ประมาณ 30 ล้านบาท (200,000 บาทต่อตารางเมตร) โดยทั่วไปจะมีค่าเช่าอยู่ที่ประมาณ 100,000 บาทต่อเดือน คิดเป็นค่าเช่ารวมรายปี 1.2 ล้านบาท ซึ่งหมายความว่าจะให้ผลตอบแทนการลงทุนที่ 4% ต่อปี

 

อย่างไรก็ดี ผลตอบแทนการลงทุนดังกล่าวเป็นเพียงตัวเลขโดยรวม ซึ่งหากจะคำณวนผลตอบแทนการลงทุนสุทธิ ต้องพิจารณาถึงต้นทุนค่าใช้จ่ายอื่นๆ ร่วมด้วย อาทิ เงินทุนที่ใช้ในตกแต่งเบื้องต้น ค่าบำรุงรักษา ค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลาง ตลอดรวมไปจนถึงรายได้ที่สูญหายไปในช่วงระหว่างรอหาผู้เช่า ทำให้ผลตอบแทนสุทธิจะลดลงเหลือไม่ถึง 4%

 

ทั้งนี้ ค่าใช้จ่ายต่างๆ ดังกล่าวส่วนใหญ่ไม่ตายตัว แต่ที่ค่อนข้างแน่นอนคือค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางที่ต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งในกรณีของคอนโดมิเนียมระดับลักชัวรีจะมีค่าบริหารส่วนกลางขั้นต่ำอยู่ที่ประมาณ 840 ต่อตารางเมตรต่อปี ดังนั้น ในกรณีคอนโดขนาด 150 ตารางเมตรจะมีค่าบริหารส่วนกลางอยู่ที่ประมาณ 126,000 บาทต่อปี ซึ่งหากนำเฉพาะค่าบริหารส่วนกลางนี้มาเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับหักออกจากรายได้จากค่าเช่ารายปี ผลตอบแทนการลงทุนจะเหลืออยู่ที่ประมาณ 3%

 

แนวโน้มผลตอบแทนการลงทุนสำหรับการซื้อคอนโดหรูมือสอง มีทิศทางเดียวกันกับคอนโดสร้างเสร็จใหม่ ตัวอย่างเช่น คอนโดหรูมือสองในโครงการที่มีอายุประมาณ 10 ปีและมีการบริหารจัดการที่ดี ขณะนี้มีราคาซื้อขายเฉลี่ยที่ประมาณ 22.5 ล้านบาท (150,000 บาทต่อตารางเมตร) จะสามารถปล่อยเช่าได้ที่ประมาณ 80,000 บาทต่อเดือน ซึ่งหากหักเฉพาะค่าบริหารพื้นที่ส่วนกลางออกจากรายได้ จะมีผลตอบแทนสุทธิที่ประมาณ 3% ต่อปี อย่างไรก็ดี มีหลายๆ กรณีที่นักลงทุนสามารถซื้อคอนโดเก่าได้ในราคาที่ถูกกว่าราคาเฉลี่ย ซึ่งจะทำให้ได้รับผลตอบแทนที่สูงขึ้น

 

นายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล กล่าวว่า "แม้การลงทุนที่ให้ผลตอบแทนที่ 3% อาจฟังดูไม่น่าสนใจ แต่พบว่า ยังคงมีนักลงทุนซื้อคอนโดลักชัวรีในกรุงเทพฯ อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลชั้นดี"

 

"จากธุรกรรมการซื้อขายคอนโดลักชัวรีที่เจแอลแอลเป็นตัวแทนผู้ซื้อหรือผู้ขายในช่วงนี้ พบว่า มีจำนวนมากที่เป็นการซื้อโดยผู้ซื้อชาวไทยทั้งเพื่ออยู่เองและเพื่อวัตถุประสงค์ของการลงทุน ซึ่งในกรณีของการซื้อเพื่อลงทุน พบว่า ผู้ซื้อตระหนักรู้ว่าอาจได้ผลตอบแทนการลงทุนไม่สูง แต่ยังคงตัดสินใจซื้อเพราะคาดหวังโอกาสที่ราคาจะปรับขึ้นในระยะยาวมากกว่า" นายบัณฑูรกล่าว พร้อมอธิบายว่า นักลงทุนในขณะนี้ มีความรู้เกี่ยวกับภาวะตลาดคอนโดมากขึ้น โดยตระหนักว่า ที่ดินในย่านใจกลางธุรกิจในกรุงเทพฯ ที่เหมาะสมสำหรับการพัฒนาโครงการระดับลักชัวรีเหลือน้อยลงเรื่อยๆ และคาดว่าคอนโดที่จะเปิดตัวใหม่ๆ ในอนาคตจะมีราคาที่สูงขึ้นกว่าปัจจุบัน เนื่องจากต้นทุนการพัฒนาโครงการที่จะปรับเพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนราคาที่ดิน

 

ผู้ซื้อคอนโดลักชัวรีในกรุงเทพฯ เพื่อลงทุน ไม่มีแต่เฉพาะชาวไทยเท่านั้น แต่ยังมีชาวต่างชาติจำนวนมากที่ถูกดึงดูดเข้ามาโดยโอกาสการลงทุนที่เข้าถึงได้ง่ายกว่าในแง่ของความสามารถในการซื้อเมื่อเทียบกับการลงทุนในประเทศของตนเอง ทั้งนี้ นักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่ที่ซื้อคอนโดลักชัวรีในกรุงเทพฯ เป็นนักลงทุนจากประเทศในเอเชีย โดยเฉพาะสิงคโปร์ และฮ่องกง

 

"หากไม่นับรวมคอนโดระดับซูเปอร์ลักชัวรี คอนโดในกรุงเทพฯ ยังคงมีคอนโดที่ค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับคอนโดคุณภาพใกล้เคียงกันในหลายเมืองของเอเชีย โดยมีราคาถูกว่าสิงคโปร์สองเท่า และถูกกว่าฮ่องกงห้าเท่า ทำให้นักลงทุนจากประเทศเหล่านี้ มีความสามารถในการซื้อสูงกว่าการซื้อคอนโดระดับเดียวกันในประเทศของตนเอง จึงมีส่วนหนึ่งที่เลือกลงทุนซื้อคอนโดในกรุงเทพฯ นอกจากนี้ ผลตอบแทนการลงทุนจากการซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าในหลายเมืองใหญ่ของเอเชีย ไม่ได้แตกต่างจากกรุงเทพฯ มากนัก" นายบัณฑูรกล่าว

 

"แม้ผลตอบแทนการลงทุนจะเป็นปัจจัยสำคัญที่นักลงทุนใช้ประกอบการตัดสินใจสำหรับลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่ได้เป็นเพียงปัจจัยเดียว ศักยภาพในการปรับเพิ่มขึ้นของมูลค่าในระยะยาวเป็นอีกหนึ่งในปัจจัยอื่นๆ ที่มีความสำคัญไม่น้อยกว่ากัน" นายบัณฑูรสรุป

 

ดาวน์โหลดรูปคุณบัณฑูร ดำรงรักษ์ https://internetadmin.jll.com/thailand/PublishingImages/People/bunthoon-damrongrak-jll.jpg

 

เกี่ยวกับเจแอลแอล

 

เจแอลแอลเป็นบริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก มีสำนักงานสาขากว่า 280 แห่งทั่วโลก

 

สำหรับในประเทศไทย เจแอลแอลเริ่มดำเนินธุรกิจมานับตั้งแต่ปี 2533 ปัจจุบันเป็นบริษัทระหว่างประเทศรายใหญ่ที่สุดในธุรกิจบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ด้วยพนักงานมากกว่า 1,600 คน และมีอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การบริหารจัดการคิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 5 ล้านตารางเมตร นอกจากนี้ เจแอลแอลยังได้รับการจัดอันดับให้เป็นบริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์โดยภาพรวมอันดับหนึ่งของประเทศไทยติดต่อกันหกปีซ้อน ในการสำรวจความคิดเห็นของคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ประจำปี 2559 โดยนิตยสารยูโรมันนี (Euromoney Real Estate Survey 2016)

 

ต้องการข้อมูลเพิ่มเติม โปรดติดต่อ

วินัย ใจทน

02 624 6540

winai.jaiton@ap.jll.com