Skip Ribbon Commands
Skip to main content

News Release

การลงทุนซื้อขายอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2552

ต้นปี 2553 มีการซื้อขายเกิดขึ้นแล้ว 1.5 พันล้าน


แม้ตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ โดยรวมในปีที่ผ่านมาจะมีภาวะอ่อนตัว แต่พบว่า มีการลงทุนซื้อขายอาคารสำนักงานเกิดขึ้นหลายรายการ โดยมีรายงานว่า มีการซื้อขายเกิดขึ้นรวม 5 รายการ คิดเป็นมูลค่ารวมกว่า 9.98 พันล้านบาท คาดว่าในปีนี้ จะยังคงมีการลงทุนซื้อขายอาคารสำนักงานเกิดขึ้นอีก เนื่องจากนักลงทุนแสดงความสนใจในการลงทุนซื้ออาคารสำนักงานมากขึ้น ในขณะที่บริษัทต่างๆ มีแนวโน้มที่จะเสนอขายสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็นต้องใช้ประโยชน์ ตามการรายงานจากบริษัทผู้ให้บริการด้านอสังหาริมทรัพย์ โจนส์ แลง ลาซาลล์
 
ในรายการลงทุนซื้ออาคารสำนักงานทั้งห้ารายการดังกล่าว มีสองรายการที่เป็นการซื้อโดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ ซีพีเอ็น รีเทล โกรท ได้เข้าซื้อส่วนของอาคารสำนักงานในโครงการเซ็นทรัล ปิ่นเกล้า ซึ่งประกอบด้วยอาคารสูงสองอาคาร และส่วนของศูนย์การค้า ด้วยมูลค่ารวมราว 5.68 พันล้านบาท ซึ่งนับเป็นการลงทุนซื้อขายที่เกี่ยวเนื่องกับอาคารสำนักงานรายการใหญ่ที่สุดในปีที่ผ่านมา ส่วนอาคารศาลาแอ็ทสาทร ซึ่งเป็นอาคารสำนักงานเกรดเอที่เพิ่งสร้างเสร็จไม่นานบนถนนสาทร ถูกซื้อเข้ากองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร ด้วยมูลค่าราว 1.65 พันล้านบาท โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ได้รับการจัดตั้งขึ้นโดยบลจ.พรีมาเวสท์ ซึ่งต่อมาได้ถูกเข้าซื้อกิจการโดยบลจ.จัดการกองทุนอยุธยา 
ซีพี พลาซ่า ได้เข้าซื้ออดีตอาคารสำนักงานใหญ่ของธนาคารทหารไทยบนถนนพญาไทจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์พญาไท ซึ่งประกอบด้วยอาคารสูง 14 ชั้นหนึ่งอาคารและอาคารโลว์ไรส์ (อาคารไม่สูง) อีกสองอาคาร ด้วยมูลค่า 805 ล้านบาท โดยซีพี พลาซ่ามีแผนที่จะปรับปรุงอาคารก่อนนำออกเสนอใช้เช่าพื้นที่สำนักงาน นอกจากนี้ ยังมีรายการซื้อขายอดีตอาคารสำนักงานใหญ่ของธนาคารอีกธนาคารหนึ่ง ซึ่งตั้งอยู่บนสาทร ด้วยมูลค่าการซื้อขาย 1 พันล้านบาทเศษ
ส่วนทีซีซีแลนด์ ได้เข้าซื้ออาคารสำนักงานอาคารหนึ่งบนถนนสุรวงศ์ด้วยมูลค่า 800 ล้านบาท โดยมีแผนที่จะใช้เป็นที่ทำการสำหรับบริษัทในกลุ่มของตนเอง
สำหรับต้นปีนี้ โจนส์ แลง ลาซาลล์ประสบความสำเร็จในการเป็นตัวแทนขายพอร์ตยูนิตสำนักงานในอาคารเสริมมิตรทาวเวอร์บนถนนอโศก คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้น 34,000 ตารางเมตร ด้วยมูลค่า 1.5 พันล้านบาท
 
นายล่องลม บุนนาค ประธานกรรมการ โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “ในอดีต การซื้อขายอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ มีให้เห็นไม่มากนัก เนื่องจากไม่ค่อยมีอาคารสำนักงานเสนอขาย อย่างไรก็ดี ในปีที่ผ่านมา สภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่กำลังเปลี่ยนแปลงไป ได้ทำให้มีหลายบริษัทจำเป็นต้องปรับโครงสร้างพอร์ตสินทรัพย์ โดยบางบริษัทได้ตัดสินใจเสนอขายสินทรัพย์ที่ไม่จำเป็นต้องใช้ประโยชน์ คาดว่า แนวโน้มนี้จะดำเนินต่อไปในปีนี้ เนื่องจากบริษัทต่างๆ จะยังคงจำเป็นต้องบริหารจัดการต้นทุนและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด”
ในมุมมองของนักลงทุน นายล่องลมกล่าวว่า ในขณะนี้ มีนักลงทุนส่วนบุคคลจำนวนหนึ่งที่มีทุนหนา กำลังมองการหาซื้ออาคารสำนักงานเป็นการลงทุนทางเลือกอีกทางหนึ่ง
 
“อาคารสำนักงานนับเป็นสินทรัพย์การลงทุนที่มีความเสี่ยงต่ำมากที่สุดประเภทหนึ่ง เพราะมีรายได้ประจำจากค่าเช่า โดยเฉพาะอาคารที่ตั้งอยู่ทำเลที่เหมาะสมและได้รับการบริหารจัดการที่ดี นอกจากนี้ ยังให้ผลตอบแทนการลงทุนอยู่ระหว่าง 5% - 7% ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากและพันธบัตรรัฐบาล ซึ่งให้ผลตอบแทนที่อัตรา 1%-4%  นอกจากนี้ ผู้ลงทุนซื้ออาคารสำนักงานในขณะนี้ อาจมีโอกาสได้รับผลตอบแทนการลงทุนที่สูงขึ้นอีกในระยะอันใกล้นี้ เนื่องจากสภาวะตลาดอาคารสำนักงานมีแนวโน้มที่จะปรับตัวดีขึ้นในปี 2554 ตามทิศทางเศรษฐกิจโดยรวมของไทยและภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก” นายล่องลมกล่าว
คาดอัตราค่าเช่าลงถึงจุดต่อสุดในปลายปีนี้
 
นางสาวยุพา เสถียรภาพอยุทธ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน โจนส์ แลง ลาซาลล์ กล่าวว่า “ตลาดอาคารสำนักงานของกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมา มีดีมานด์หรือความต้องการค่อนข้างต่ำ เนื่องจากมีบริษัทผู้เช่าจำนวนมากได้ปรับลดขนาดสำนักงานหรือรวบรวมสำนักงานตามอาคารต่างๆ มาอยู่รวมกัน กิจกรรมการเช่าใหม่ๆ ที่เกิดขึ้นส่วนใหญ่เป็นการย้ายสำนักงานจากอาคารหนึ่งไปอีกอาคารหนึ่ง ส่วนการเช่าจากบริษัทเปิดใหม่หรือบริษัทที่มีการขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่ม มีให้เห็นไม่มาก และส่วนใหญ่เกิดขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี”
“ในปีที่ผ่านมาโจนส์ แลง ลาซาลล์เป็นตัวแทนเจ้าของอาคารและบริษัทผู้เช่าในการปล่อยเช่าและเช่าพื้นที่สำนักงาน คิดเป็นพื้นที่รวมทั้งสิ้นกว่า 100,000 ตารางเมตร ซึ่งในจำนวนนี้ ราว 70% เป็นการต่อสัญญาเช่าที่มีอยู่เดิม 20% เป็นการย้ายที่ตั้งสำนักงาน และ 10% เป็นการเช่าจากบริษัทเปิดใหม่หรือบริษัทที่มีการขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่ม ซึ่งสามารถสะท้อนให้เห็นถึงดีมานด์ใหม่ยังคงมีอยู่ในระดับต่ำ” นางสาวยุพากล่าว
 
ในส่วนของค่าเช่า รายงานการวิจัยจากโจนส์ แลง ลาซาลล์ระบุว่า อัตราค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเฉลี่ยทั่วกรุงเทพฯ ในปีที่ผ่านมาปรับตัวลดลง 4.7% ซึ่งนับว่าเป็นการปรับตัวลดลงไม่มากเท่าที่คาดการณ์ไว้ นอกจากนี้ ในไตรมาสสุดท้ายของปี อัตราค่าเช่าเฉลี่ยปรับตัวลดลงเพียง 0.5% จากไตรมาสสาม
ในขณะที่ยังไม่แน่ชัดว่า เศรษฐกิจของไทยจะสามารถฟื้นตัวได้มากน้อยเพียงใด ผลกระทบจากปัญหามาบตาพุตและความไม่แน่นอนของสถานการณ์ทางการเมืองยังคงเป็นปัจจัยลบ ทั้งนี้ หากเศรษฐกิจไทยในปีนี้สามารถขยายตัวได้อยู่ในช่วงระหว่าง 3%-4% ตามที่มีการคาดการณ์ไว้ เชื่อว่าจะช่วยกระตุ้นให้ดีมานด์ในตลาดอาคารสำนักงานค่อยปรับตัวเพิ่มขึ้น ประกอบกับในปีนี้ จะมีอาคารสำนักงานสร้างเสร็จใหม่เพิ่มขึ้นอีกเพียง 77,000 ตารางเมตร จึงมีแนวโน้มว่าค่าเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานจะถึงจุดต่ำสุดในปลายปีนี้และค่อยๆ ปรับตัวขึ้นในปี 2554
 
ตลาดอาคารสำนักงาน ณ สิ้นปี 2552
ทั่วกรุงเทพฯ 
เขตศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ (เฉพาะอาคารเกรดเอ)
ปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานทั้งหมด
8 ล้านตารางเมตร
1.41 ล้านตารางเมตร
ปริมาณพื้นที่อาคารสำนักงานที่เพิ่มขึ้น*
295,000 ตารางเมตร 
48,000 ตารางเมตร
พื้นที่ว่างเหลือเช่า 
17.5%
18.9%
อัตราค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวม
398 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน 
639 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
 
*หักลบพื้นที่ในอาคารที่ปิดตัวลงเพื่อปรับปรุงแล้ว              ที่มา โจนส์ แลง ลาซาลล์